ce que le propriétaire peut (vraiment) facturer au locataire

Charges d’ascenseur, eau froide, entretien des parties communes, gardiennage… Savez-vous exactement quelles charges vous avez le droit de répercuter sur votre locataire ? La confusion entre charges récupérables et non-récupérables est l’une des principales sources de litiges entre propriétaires et locataires en France. Ce guide complet fait le point sur vos droits et obligations, avec des exemples concrets et les textes légaux de référence.

1. Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?

Une charge récupérable (ou charge locative) est une dépense engagée par le propriétaire bailleur qu’il est légalement autorisé à refacturer à son locataire. Elle correspond à des services directement liés à l’usage du logement ou à l’entretien courant des parties communes et équipements dont le locataire bénéficie au quotidien.

Le principe fondamental est posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : le loyer ne peut être majoré que des charges récupérables définies par décret en Conseil d’État. Autrement dit, seules les charges expressément prévues par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire.

Règle d’or : La liste des charges récupérables est limitative et non exhaustive. Toute charge non mentionnée dans ce décret reste à la charge exclusive du propriétaire, même si elle semble liée à l’usage du logement. En cas de doute, le principe s’applique : la charge incombe au propriétaire.

Charges locatives vs charges de propriété : la distinction essentielle

Les charges de propriété sont celles liées à la possession du bien (taxe foncière, ravalement de façade, remplacement d’une chaudière, gros travaux de structure). Elles incombent toujours au propriétaire et ne peuvent jamais être transférées au locataire, quelles que soient les clauses rédigées dans le bail.

Les charges locatives, elles, correspondent à la jouissance du bien et aux services d’entretien courant. Elles sont légalement transférables au locataire dans la limite du décret.

2. La liste officielle des charges récupérables

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 constitue la référence absolue en matière de charges récupérables. Voici les principales catégories :

A. Ascenseurs et monte-charge

Électricité consommée par les ascenseurs
Contrat d’entretien et de petites réparations courantes
Frais de tenue des registres de sécurité
Nettoyage des cabines

Attention

Ne sont PAS récupérables : le remplacement complet d’un ascenseur, la rénovation lourde de la machinerie, les mises aux normes réglementaires imposées par l’administration.

B. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Eau froide et eau chaude de l’ensemble des occupants
Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes
Produits nécessaires à l’exploitation et à l’entretien du chauffage collectif
Electricité liée au fonctionnement du chauffage collectif
Frais de contrôle et d’entretien des installations de chauffage collectif
Contrat d’entretien chaudière collective (main-d’œuvre et petites pièces)

C. Parties communes intérieures

Électricité des parties communes
Produits d’entretien et de nettoyage
Matériel et produits de désinfection et de désinsectisation
Personnel d’entretien (gardien, agent de nettoyage) — voir conditions ci-dessous
Entretien courant des tapis et moquettes de parties communes

Cas du gardien : Si le gardien assure à la fois l’entretien des parties communes ET la surveillance de l’immeuble, 75 % de son salaire (et des charges patronales) est récupérable sur le locataire. S’il assure uniquement l’entretien, 100 % est récupérable. S’il assure uniquement la surveillance, rien n’est récupérable.

D. Espaces extérieurs et voirie

Entretien des voies et allées privées (balayage, désherbage)
Entretien des aires de stationnement
Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage)
Eau et électricité pour l’entretien extérieur

E. Hygiène — Poubelles et ordures

Location des conteneurs à ordures
Collecte sélective des ordures ménagères
Enlèvement des encombrants si prévu par le contrat d’entretien
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — intégralement récupérable sur le locataire

F. Équipements divers

Entretien courant des installations de télévision collective
Entretien des installations de sécurité (digicode, visiophone, interphone) — petites réparations uniquement
Entretien de la piscine collective (produits et nettoyage courant, pas la rénovation)

3. Ce que le propriétaire NE peut PAS facturer

La frontière entre charge récupérable et charge de propriétaire est parfois ténue. Voici les catégories de dépenses qui incombent systématiquement au propriétaire

Type de dépense	Pourquoi non récupérable
Taxe foncière	Impôt lié à la propriété du bien, pas à son usage
Ravalement de façade	Grosse réparation relevant de la structure de l’immeuble
Remplacement chaudière individuelle	Remplacement d’équipement = charge de propriété
Remplacement d’une fenêtre défectueuse	Vétusté normale = charge propriétaire
Mise aux normes électriques	Obligation légale liée à la propriété
Assurance de l’immeuble (PNO)	Assurance du propriétaire, pas de l’usage
Frais de gestion de l’agence	Honoraires liés au service rendu au propriétaire
Travaux votés en assemblée générale (fonds de travaux)	Charges extraordinaires = propriétaire uniquement
Rémunération du syndic de copropriété	Service rendu au syndicat des copropriétaires
Diagnostic technique (DPE, amiante, etc.)	Obligation légale du propriétaire vendeur ou bailleur

Clause illicite — conséquences juridiques

Toute clause du bail qui tenterait de transférer ces charges au locataire est réputée non écrite. Elle ne peut pas être invoquée, même si le locataire l’a signée. Le juge peut ordonner la restitution des sommes indûment perçues avec intérêts.

4. Provisions sur charges et régularisation annuelle

En pratique, les charges locatives ne sont pas connues avec précision au moment de leur appel. C’est pourquoi le système des provisions sur charges a été mis en place.

Comment fonctionnent les provisions sur charges ?

Le propriétaire demande chaque mois une provision (avance) destinée à couvrir les charges récupérables prévisibles. Cette provision doit être définie sur la base des dépenses réelles de l’année précédente ou du budget prévisionnel de la copropriété.

Régularisation obligatoire

Obligation légale : Le propriétaire est tenu de procéder à une régularisation annuelle des charges au moins une fois par an. Il doit communiquer au locataire le décompte des charges par nature de charges, et tenir les justificatifs à sa disposition pendant 6 mois.

Le processus de régularisation étape par étape

1	Appel des provisions — Le propriétaire perçoit chaque mois une provision sur charges (ex. 80 €/mois).

2	Clôture des comptes de l’immeuble — En fin d’année, le syndic ou le propriétaire dispose du montant réel des charges.

3	Notification au locataire — Envoi du décompte détaillé par nature de charges au moins 1 mois avant la régularisation.

4	Régularisation — Si les provisions excèdent les dépenses réelles → remboursement au locataire. Si insuffisantes → appel de régularisation.

5	Justificatifs à disposition — Les pièces justificatives doivent être tenues à disposition pendant 6 mois après l’envoi du décompte.

Délai de prescription des charges

Le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer des charges impayées ou des régularisations. Le locataire dispose du même délai pour contester des charges indûment perçues et en réclamer le remboursement.

Bon réflexe : Conservez systématiquement tous les justificatifs de charges (factures, relevés de compteurs, contrats d’entretien) pendant au moins 5 ans. En cas de litige, c’est le propriétaire qui doit prouver la réalité et le montant des charges réclamées.

5. Charges en copropriété : ce qui change

Lorsque le bien loué est en copropriété, les charges récupérables correspondent à la quote-part du locataire dans les charges communes. Mais attention : les charges de copropriété ne sont pas toutes récupérables !

La règle de ventilation des charges de copropriété

Le syndic établit chaque année un tableau de répartition distinguant les charges récupérables des charges non récupérables. C’est ce document que le propriétaire bailleur doit utiliser pour calculer les provisions et régularisations.

Charges de copropriété	Récupérable ?	Exemple
Entretien des parties communes	OUI	Nettoyage couloirs, hall, escaliers
Ascenseur (entretien courant)	OUI	Contrat maintenance, électricité
Eau froide parties communes	OUI	Arrosage espaces verts, nettoyage
Gardiennage (part entretien)	OUI (75 ou 100%)	Selon les missions du gardien
Travaux de gros œuvre	NON	Ravalement, toiture, structure
Honoraires du syndic	NON	Rémunération de gestion
Fonds de travaux (loi ALUR)	NON	Réserve obligatoire pour travaux futurs
Assurance de l’immeuble	NON	Prime d’assurance collective
Mise aux normes légales	NON	Accessibilité, sécurité incendie

6. Charges en maison individuelle

Lorsque vous louez une maison individuelle, il n’y a pas de charges de copropriété. Les charges récupérables sont plus limitées mais suivent les mêmes principes : seules les dépenses d’entretien courant liées à l’usage du logement peuvent être refacturées.

Eau : consommation réelle selon relevé de compteur (récupérable en totalité).
Jardin : entretien courant si le jardin est mis à disposition du locataire (tonte, taille des haies — mais pas la plantation ou le remplacement d’arbres).
Fosse septique : vidange récupérable, mais pas la réparation ou le remplacement.
Entretien chaudière individuelle : contrat d’entretien annuel récupérable (main-d’œuvre et petites pièces), mais pas le remplacement de la chaudière.
Électricité des parties communes : si le logement comporte un garage ou des dépendances communes.

Rappel important

En maison individuelle, les équipements privatifs du locataire (chaudière, chauffe-eau, etc.) sont à sa charge pour l’entretien courant, mais à la charge du propriétaire pour leur remplacement en cas de vétusté normale.

7. Litiges sur les charges : droits et recours

Le locataire conteste les charges

Tout locataire a le droit de demander la communication des justificatifs de charges. Si le propriétaire refuse ou ne peut pas justifier, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le tribunal judiciaire.

Si des charges non récupérables ont été facturées, le locataire peut en demander le remboursement avec intérêts au taux légal, dans la limite du délai de prescription de 3 ans.

Le propriétaire réclame une régularisation importante

Une régularisation élevée peut déstabiliser le budget d’un locataire. Pour limiter ce risque, Rental Expert Immobilier recommande de réviser les provisions chaque année en fonction des dépenses réelles constatées, et d’informer le locataire par courrier de l’évolution prévisible des charges.

La procédure de conciliation

1	Tentative amiable — Envoyez un courrier recommandé avec le décompte détaillé et les justificatifs.

2	Commission de conciliation — Saisie gratuite et obligatoire avant tout recours judiciaire sur les litiges locatifs.

3	Tribunal judiciaire — En l’absence d’accord après conciliation, le juge tranche sur la base des textes et des justificatifs.

8. Tableau récapitulatif synthétique

Dépense	Récupérable	Base légale
Eau froide (consommation)	OUI	Décret 87-713
Eau chaude collective	OUI	Décret 87-713
Électricité parties communes	OUI	Décret 87-713
Entretien ascenseur (courant)	OUI	Décret 87-713
TEOM (taxe ordures ménagères)	OUI	Art. 23 loi 1989
Entretien espaces verts	OUI	Décret 87-713
Nettoyage parties communes	OUI	Décret 87-713
Gardien (part entretien)	OUI (75-100%)	Décret 87-713
Taxe foncière	NON	Art. 23 loi 1989
Ravalement de façade	NON	Jurisprudence constante
Remplacement chaudière	NON	Art. 7d loi 1989
Honoraires syndic	NON	Non listé au décret
Assurance de l’immeuble	NON	Non listé au décret
Fonds de travaux copropriété	NON	Loi ALUR 2014
Frais d’agence (gestion)	NON	Non listé au décret

Vous avez des questions sur les charges récupérables dans votre bien ?

Les experts Rental Expert Immobilier vous accompagnent dans la gestion de votre patrimoine locatif.