Mis à jour le 3 octobre 2026 — règles fiscales et valeurs de référence en vigueur à cette date.
Prix d’achat, frais de notaire, travaux, ameublement, charges, taxe foncière, assurances, crédit et impôts : ce simulateur calcule le rendement brut, le rendement net avant impôt, le cash-flow et l’impôt de votre investissement locatif, en location nue, meublée ou en colocation. Les champs sont pré-remplis avec des valeurs standard de l’Île-de-France, que vous pouvez modifier à tout moment.
Vos hypothèses
Où vont vos loyers ? (moyenne mensuelle sur 10 ans)
Compte d’exploitation
Fiscalité estimée
Vous voulez un avis sur un bien précis ? Depuis nos bureaux de Cergy et de Courbevoie, nous étudions la rentabilité réelle de votre projet partout en Île-de-France : loyer de marché, travaux, colocation, fiscalité.
Faire étudier mon projetÀ noter : simulation indicative, fondée sur les valeurs que vous saisissez et sur les règles fiscales en vigueur au 1er octobre 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre de crédit, ni une promesse de rendement. Le calcul est simplifié : loyers et charges constants sur 10 ans ; logement loué toute l’année (sans vacance locative) ; sans frais de dossier ni de garantie du prêt ; sans cotisation foncière des entreprises (CFE), due en location meublée au-delà de 5 000 € de recettes annuelles. Ces éléments ne sont comptés ni dans le coût total, ni dans le cash-flow, ni dans le rendement. L’impôt sur le revenu est calculé à votre taux marginal, sans la plus-value de revente. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un conseil fiscal.
Comment lire les résultats
- Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ prix d’achat. C’est le chiffre des annonces : il ignore les frais, les charges et les impôts.
- Rendement net avant impôt = (loyers − charges d’exploitation) ÷ coût total du projet (prix, frais de notaire, frais d’agence, travaux, ameublement), en moyenne sur 10 ans, en supposant le logement loué toute l’année. C’est le rendement du bien, indépendamment de son financement.
- Rendement net après impôt = même calcul, après l’impôt moyen des 10 premières années dans le régime choisi.
- Cash-flow = ce qui reste chaque mois, en moyenne sur 10 ans, une fois payés les charges, la mensualité du crédit, l’assurance emprunteur et, pour le cash-flow après impôt, l’impôt. Un cash-flow négatif est un effort d’épargne : il n’est pas forcément un mauvais signe si le capital se rembourse.
- Année 1, année 2 et moyenne sur 10 ans : l’année 1 intègre les dépenses ponctuelles déductibles (frais d’acquisition, travaux selon le régime) et, dans le neuf, l’exonération de taxe foncière des deux premières années. Les années suivantes tiennent compte des déficits et des amortissements reportés, et de la baisse des intérêts d’emprunt.
Les valeurs pré-remplies, et d’où elles viennent
Un simulateur n’est utile que si ses hypothèses sont réalistes. Voici celles que nous utilisons par défaut, issues de notre pratique de la gestion locative en Île-de-France et de sources publiques.
| Poste | Valeur par défaut | D’où vient ce chiffre |
|---|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | Environ 8 % du prix, calculés au barème | Droits de mutation à 5 % dans les huit départements d’Île-de-France (DGFiP, tableau des taux au 1er juin 2026), émoluments au barème national, contribution de sécurité immobilière |
| Frais de notaire (neuf) | Environ 2,3 à 2,5 % du prix | Taxe de publicité foncière au taux réduit sur le prix hors TVA |
| Taxe foncière | De 12 à 20 € par m² et par an selon le département | Estimation à partir des taux votés en 2025 et des valeurs locatives ; remplacez-la par l’avis de taxe foncière du vendeur |
| Charges de copropriété non récupérables | 30 % de 30 à 40 € par m² et par an | Ordres de grandeur observés en Île-de-France ; syndic, assurance de l’immeuble et fonds de travaux ne sont pas récupérables sur le locataire |
| Assurance propriétaire non occupant | 130 € par an en location nue, 170 € en meublé, 220 € en colocation | Prix moyens observés, plus élevés en meublé (mobilier assuré, plus d’occupants) |
| Vacance locative | Non comptée : logement supposé loué toute l’année | En pratique, comptez environ deux semaines par an en location nue, davantage en meublé et en colocation ; pour en tenir compte, minorez le loyer saisi |
| Entretien et maintenance | 5 % des loyers | Notre pratique de gestion : petites réparations, remplacements, remise en état courante |
| Internet (colocation) | 35 € par mois | Box fibre, prix moyen du marché |
| Électricité (colocation) | Environ 90 € par mois pour 4 chambres, près du double en chauffage électrique | Tarif réglementé de vente au 1er août 2026 et consommation type |
| Ameublement | 1 500 € par chambre et 3 500 € pour les pièces communes en colocation | Mobilier obligatoire du décret n° 2015-981 et notre expérience des colocations |
| Taux du crédit immobilier | 3,35 % sur 10 ans, 3,45 % sur 15 ans, 3,55 % sur 20 ans, 3,65 % sur 25 ans (hors assurance) | Moyennes de marché publiées fin septembre 2026, légèrement majorées pour un investissement locatif ; remplacez-les par le taux de votre propre offre de prêt |
| Assurance emprunteur | De 0,20 % du capital emprunté par an avant 30 ans à 0,56 % entre 55 et 59 ans, davantage au-delà | Moyenne entre les contrats groupe des banques et les contrats individuels, d’après les baromètres de marché publiés en 2026, pour un non-fumeur assuré à 100 % |
| Gestion locative | 5 % TTC du loyer charges comprises, 8 % TTC en colocation | Notre barème d’honoraires. Hors colocation, le simulateur estime les charges récupérables à 70 % des charges de copropriété |
| Garantie loyers impayés | 3 % du loyer charges comprises, taxes comprises | Ordre de grandeur d’un contrat de garantie loyers impayés en gestion locative |
Quel régime fiscal choisir ?
En location nue : micro-foncier ou réel
Le micro-foncier s’applique de plein droit si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an : vous êtes imposé sur 70 % des loyers, sans rien justifier. Le régime réel déduit les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux. Il devient intéressant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, et surtout l’année des travaux : le déficit foncier créé par les charges autres que les intérêts s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (jusqu’à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait sortir le logement des classes E, F ou G, dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027). L’option pour le réel engage pendant trois ans. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
À noter : la loi de finances pour 2026 a aussi créé un amortissement en location nue pour certains logements acquis jusqu’à fin 2028, sous conditions de loyer et de ressources (dispositif « Relance logement ») : il n’est pas intégré au simulateur : étudiez-le avec votre expert-comptable ou votre conseil fiscal.
En meublé ou en colocation : LMNP micro-BIC ou réel
En location meublée non professionnelle (LMNP), le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les recettes, jusqu’à 83 600 € par an pour les revenus 2026. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien hors terrain, les travaux et le mobilier : c’est ce qui rend souvent l’impôt nul pendant de longues années. L’amortissement ne peut pas créer de déficit ; l’excédent est reporté sans limite de durée.
Mise à jour : deux points ont changé récemment : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente ; et depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers. La colocation meublée relève de ce régime.
En société : la SCI à l’impôt sur les sociétés
Une société à l’impôt sur les sociétés (SCI ayant opté pour l’IS, SARL de famille non optante, SAS) amortit le bien et peut créer un déficit reportable. Le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 %, sous conditions (capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques). L’IS est intéressant pour les contribuables fortement imposés qui réinvestissent les loyers. Mais l’argent reste dans la société : le distribuer déclenche le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, et la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, après amortissements. Une SCI qui loue en meublé bascule d’office à l’IS si ses recettes commerciales dépassent 10 % de ses recettes.
La colocation : ce qui change dans le calcul
La colocation est notre spécialité, et elle se calcule différemment. Le loyer se raisonne par chambre, le mobilier aussi. Le propriétaire paie généralement l’internet et l’électricité, refacturés dans un forfait de charges. La rotation des colocataires augmente le travail de gestion : nos honoraires sont de 8 % TTC en colocation, contre 5 % TTC en location classique. En contrepartie, le loyer total d’une colocation dépasse souvent celui d’une location classique du même logement, ce que le simulateur vous permet de comparer en changeant simplement le type de location.
Garantie loyers impayés et assurance propriétaire non occupant
Le simulateur compte par défaut une garantie loyers impayés à 3 % du loyer charges comprises, taxes comprises, quel que soit le type de location. Une telle garantie prend en charge les impayés dans les limites, plafonds et exclusions du contrat, à condition que l’assureur accepte le dossier du locataire. Elle ne couvre pas la vacance entre deux locataires. Si vous la souscrivez, vous ne pouvez pas demander en plus une caution au locataire, sauf s’il est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). L’assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre le logement et votre responsabilité de propriétaire ; elle est obligatoire en copropriété. Décochez la garantie pour comparer.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement pour un investissement locatif en Île-de-France ?
Il n’y a pas de seuil universel : il dépend du risque, de l’emplacement et de la fiscalité. En grande couronne, une colocation bien conçue dégage souvent un rendement brut plus élevé qu’une location classique du même logement, mais avec plus de gestion. Comparez toujours le rendement net, après charges, et le cash-flow, plutôt que le rendement brut des annonces.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Pour un logement ancien acheté par un investisseur, les droits de mutation sont de 5 % au profit du département dans les huit départements d’Île-de-France (pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028), plus 1,2 % pour la commune et les frais d’assiette de l’État. S’y ajoutent les émoluments du notaire selon un barème national, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Au total, comptez environ 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 2,5 % dans le neuf.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le LMNP au réel ?
Le réel est presque toujours plus avantageux dès qu’il y a un crédit, des travaux ou du mobilier à amortir, malgré le coût d’un expert-comptable. Le micro-BIC reste simple pour un bien payé comptant avec peu de charges. Le simulateur vous permet de comparer les deux en changeant simplement le régime.
Pourquoi un cash-flow négatif n’est-il pas forcément un mauvais investissement ?
Parce qu’une partie de la mensualité rembourse le capital : vous vous constituez un patrimoine. Un léger effort d’épargne mensuel peut être un bon placement si le bien est bien situé et se valorise. L’important est que cet effort soit compatible avec votre budget et qu’il ne repose pas sur des hypothèses de loyer trop optimistes.
Les valeurs par défaut sont-elles fiables pour mon bien ?
Ce sont des ordres de grandeur pour l’Île-de-France. Remplacez-les dès que possible par les chiffres réels : avis de taxe foncière et appels de fonds de copropriété du vendeur, devis de travaux, loyer de marché. C’est exactement ce que nous faisons quand nous étudions un projet.
La gestion locative est-elle déductible ?
Oui. Au réel foncier, en LMNP au réel et à l’IS, les honoraires de gestion, la garantie loyers impayés et l’assurance propriétaire non occupant sont des charges déductibles. Au micro-foncier et au micro-BIC, elles sont couvertes forfaitairement par l’abattement.
Faire étudier votre projet
Le simulateur donne un ordre de grandeur. Pour un bien précis, partout en Île-de-France, nous vérifions le loyer de marché, le potentiel en colocation, le budget de travaux et les règles locales (zone tendue, encadrement des loyers, permis de louer). Contactez-nous ou découvrez notre accompagnement à l’investissement et notre gestion locative.