Dernière mise à jour : 11 octobre 2026.
Rental Expert prend en charge tout ce qui précède la signature du bail : estimation du loyer, commande des diagnostics si vous le souhaitez, permis de louer, annonce et diffusion, visites, sélection du dossier, choix de la garantie, rédaction du bail et état des lieux d’entrée. Nous louons des logements dans toute l’Île-de-France, depuis nos bureaux de Cergy et de Courbevoie. En location classique, nos honoraires de mise en location sont calculés au m² de surface habitable, selon les plafonds légaux de la zone du logement : de 8,07 à 12,10 €/m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 €/m² pour l’état des lieux d’entrée, depuis le 1er janvier 2026. Le propriétaire et le locataire paient le même montant. En colocation, la mise en location d’une chambre coûte 250 € TTC au propriétaire. Le détail par secteur, de Paris à la grande couronne, figure plus bas.
Une fois le bail signé, tout ce qui suit relève de la gestion locative.
Votre logement est-il louable ?
C’est la première question, et elle n’est plus théorique. Un logement dont l’étiquette énergétique est trop basse ne peut plus être mis en location :
- Classe G : interdite à la location depuis le 1er janvier 2025.
- Classe F : interdite au 1er janvier 2028.
- Classe E : interdite au 1er janvier 2034.
- Depuis le 1er janvier 2023, la consommation doit rester sous 450 kWh d’énergie finale par m² et par an.
À noter : si votre logement est chauffé à l’électricité, refaire le DPE peut changer sa classe. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 : tout DPE établi depuis cette date l’intègre automatiquement, et l’étiquette peut gagner une classe — parfois assez pour sortir du statut de passoire. Nous vérifions ce point avant toute mise en location.
Quel loyer demander ?
Deux choses déterminent le loyer : le marché, et ce que la loi autorise.
Pour le marché, un premier repère : les loyers d’annonce publiés pour chaque commune par le ministère chargé du Logement et l’ANIL (Carte des loyers), à rapprocher des logements comparables proposés à la location à proximité.
Mais en zone tendue, vous n’êtes pas libre de fixer le loyer. C’est le cas de Paris, de toute la petite couronne, dont Courbevoie, et des communes de l’agglomération parisienne, dont Cergy : pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits jusqu’au 31 juillet 2027, le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, révisé de l’indice de référence des loyers si la révision n’avait pas été faite dans l’année (décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026).
Précision : deux dérogations existent — loyer manifestement sous-évalué, plafonné à la moitié de l’écart avec le voisinage, et travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié d’une année de loyer, plafonnés à 15 % du coût réel — et aucune hausse n’est possible si le logement est classé F ou G.
Les loyers d’annonce publiés décrivent un bien type : ils ne préjugent pas du loyer de votre logement. Nous ne publions ni rendement, ni délai de relocation : les seuls chiffres de cette page proviennent de sources publiques, citées et datées.
Les diagnostics obligatoires avant la signature
| Diagnostic | Logements concernés | Validité en location |
|---|---|---|
| DPE | Toute location de résidence principale, vide ou meublée | 10 ans (art. D. 126-19 du CCH) |
| CREP — constat de risque d’exposition au plomb | Construction antérieure au 1er janvier 1949 | 6 ans — illimitée si le constat conclut à l’absence de plomb |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 6 ans (décret n° 2016-1105) |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 6 ans (décret n° 2016-1104) |
| État des risques (ERP) | Zones de risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou radon | 6 mois à la date de la première visite (art. R. 125-25 c. env.) |
| Nuisances sonores aériennes | Zones A, B, C ou D d’un plan d’exposition au bruit | Aucune durée fixée par les textes |
Deux points que la plupart des propriétaires ignorent :
- Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable : il doit être refait avant toute mise en location, quelle que soit sa date d’expiration théorique.
- La validité du CREP, du diagnostic électricité et du diagnostic gaz est de 6 ans en location, contre 1 an et 3 ans en vente. Un diagnostic de vente récent ne se recycle pas mécaniquement.
Le permis de louer : votre adresse est-elle concernée ?
Certaines communes d’Île-de-France soumettent tout ou partie de leur territoire à une autorisation préalable de mise en location, appelée « permis de louer ». Le périmètre est fixé par la commune ou l’intercommunalité, parfois rue par rue : nous vérifions votre adresse avant de lancer l’annonce. Là où elle s’applique :
- Dépôt du formulaire CERFA n° 15652*01 auprès de la commune ou de l’intercommunalité, dans le délai qu’elle fixe (à Cergy, au moins un mois avant la signature du bail).
- Instruction par la commune : un mois.
- L’autorisation devient caduque au bout de deux ans si elle n’est pas utilisée.
Louer sans autorisation dans un périmètre concerné expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans ou de location malgré un refus.
L’annonce, les visites et la sélection du dossier
Nous réalisons les photos professionnelles et la visite virtuelle 3D du logement avec notre caméra Matterport, rédigeons l’annonce et la diffusons en multidiffusion, y compris auprès d’une audience étudiante via nos partenariats StudAppart, Immo-Diffusion et CY-TECH.
L’annonce doit obligatoirement faire figurer la classe énergie et la classe climat du DPE, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie, et la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G. L’étiquette doit apparaître en couleur sur son échelle de référence, pas sous forme d’une simple lettre.
Nous organisons les visites et instruisons les dossiers. Nous acceptons les dossiers constitués via DossierFacile, le service public gratuit du ministère du Logement. Nous vous présentons les candidatures retenues : la décision finale vous revient.
Sécuriser le loyer : Visale, garantie loyers impayés ou caution
Le choix se fait avant la signature, et il est structurant. Ces trois dispositifs ne se cumulent pas librement.
| Dispositif | Coût | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| Visale | Gratuit | Couvre loyers et charges impayés, dans la limite de 36 mensualités survenant pendant les trois premières années du bail (location vide ou meublée, sans renouvellement), ainsi que les frais de procédure de recouvrement et les dégradations locatives jusqu’à deux mois de loyer et charges. Ouvert aux 18-30 ans sans condition de statut ; au-delà, sous conditions (salariés du privé ou agricoles récemment embauchés ou mutés, promesse d’embauche, salaire net d’au plus 1 710 € par mois, bail mobilité). Plafond de loyer charges comprises en Île-de-France : 1 940 €, ou 1 000 € pour un étudiant. |
| Garantie loyers impayés | 3 % du loyer charges comprises, taxes comprises | Assurance souscrite par le propriétaire. Couverture plus large, frais de procédure inclus selon le contrat. L’éligibilité dépend du dossier du locataire, accepté par l’assureur selon ses propres critères. |
| Caution d’un tiers | Gratuit | Hors logement loué à un étudiant ou à un apprenti, la loi interdit d’exiger une caution en plus d’une assurance loyers impayés (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Sur un bail étudiant, le cumul reste possible. |
Le bail, ses annexes et le nouveau contrat type du 1er octobre 2026
| Type de bail | Durée minimale | Reconduction |
|---|---|---|
| Vide, bailleur particulier ou SCI familiale | 3 ans | Tacite |
| Vide, bailleur personne morale | 6 ans | Tacite |
| Meublé, résidence principale | 1 an | Tacite |
| Meublé étudiant | 9 mois | Aucune — fin automatique au terme |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Non renouvelable |
Les annexes ne sont pas une formalité : la notice d’information issue de l’arrêté du 29 mai 2015 modifié par l’arrêté du 16 février 2023 — une agence qui annexe encore la version de 2015 est en défaut —, l’extrait du règlement de copropriété, et une grille de vétusté, facultative mais vivement recommandée : c’est elle qui évite la discussion au moment de la sortie.
Attention au changement du 1er octobre 2026. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le contrat type de location pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. La clause résolutoire obligatoire est étendue au non-versement du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement resté infructueux, et de nouvelles clauses facultatives deviennent possibles : défaut d’assurance, troubles de voisinage constatés par décision de justice définitive, défaut d’occupation à titre de résidence principale. Nos modèles de bail sont à jour.
L’état des lieux d’entrée et le dépôt de garantie
L’état des lieux d’entrée est établi contradictoirement et signé électroniquement. À défaut d’accord, il est dressé par commissaire de justice, à frais partagés par moitié, les parties étant convoquées par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux dans les dix jours suivant son établissement, et, pendant le premier mois de la période de chauffe, demander qu’il soit complété par l’état des éléments de chauffage. Le dépôt de garantie est d’un mois de loyer hors charges en location vide, de deux mois en meublé, et il est interdit en bail mobilité.
Combien coûte la mise en location ?
En location classique, le propriétaire et le locataire paient le même montant, calculé au m² selon les plafonds légaux. En colocation, un forfait par chambre louée.
| Prestation | Prix maximum TTC | À la charge de |
|---|---|---|
| Mise en location — location classique visites, étude des dossiers et rédaction du bail ; l’estimation, l’annonce, les photos et la diffusion sont incluses pour le propriétaire | 12,10 €/m² en zone très tendue (dont Paris et Courbevoie), 10,09 €/m² en zone tendue (dont Cergy), 8,07 €/m² ailleurs | Propriétaire et locataire, le même montant chacun |
| État des lieux d’entrée — location classique | 3,03 €/m² | Propriétaire et locataire, le même montant chacun |
| Mise en location — colocation, par chambre louée visites, étude des dossiers et rédaction du bail (estimation, annonce, photos et diffusion incluses sans supplément) | 200 € TTC | Propriétaire |
| État des lieux d’entrée — colocation, par chambre louée | 50 € TTC (soit 250 € TTC au total par chambre) | Propriétaire |
| Colocation — part du colocataire | 250 € TTC au plus (200 € + 50 €), dans la limite des plafonds légaux au m² appliqués à la surface de la chambre augmentée d’une quote-part des pièces partagées, répartie selon le nombre de chambres (un bail par chambre), ou à la surface du logement divisée par le nombre de colocataires (bail unique). Détail sur notre barème des honoraires. | Colocataire |
Les plafonds légaux de la part locataire, de Paris à la grande couronne
Le plafond dépend de la zone où se trouve le logement, pas du département : il existe trois zones, définies par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Les montants ci-dessous sont en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (arrêtés du 17 juillet 2025 et du 13 novembre 2025).
| Secteur | Zone | Visite, dossier et bail | État des lieux d’entrée | Total maximum |
|---|---|---|---|---|
| Paris | Très tendue | 12,10 €/m² | 3,03 €/m² | 15,13 €/m² |
| Petite couronne Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne | Très tendue dans la plupart des communes du 92, dont Courbevoie ; dans le 93 et le 94, très tendue pour les communes de la zone A bis (Montreuil, Saint-Denis, Charenton-le-Pont, Alfortville…), tendue pour les autres (Bobigny, La Courneuve…) | 12,10 ou 10,09 €/m² | 3,03 €/m² | 15,13 ou 13,12 €/m² |
| Grande couronne Val-d’Oise, Yvelines, Essonne, Seine-et-Marne | Tendue dans l’agglomération parisienne, dont Cergy ; très tendue dans une trentaine de communes (Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Enghien-les-Bains…) ; non tendue dans les communes rurales | 10,09 €/m² ; 12,10 €/m² en zone très tendue ; 8,07 €/m² hors zone tendue | 3,03 €/m² | 13,12 ; 15,13 ; 11,10 €/m² |
Ce que paient le locataire et le propriétaire en location classique
| Surface habitable | Zone très tendue (dont Paris et Courbevoie) | Zone tendue (dont Cergy) | Hors zone tendue |
|---|---|---|---|
| 15 m² | 226,95 € | 196,80 € | 166,50 € |
| 20 m² | 302,60 € | 262,40 € | 222,00 € |
| 25 m² | 378,25 € | 328,00 € | 277,50 € |
Le barème complet de l’agence est publié sur ce site, conformément à l’arrêté du 10 janvier 2017 modifié.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics ?
Le propriétaire. Ils sont à sa charge et doivent être remis au locataire au plus tard à la signature du bail, réunis dans le dossier de diagnostic technique. Si vous le souhaitez, nous les commandons pour vous auprès d’un diagnostiqueur, sans prendre de marge.
Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour louer ?
Il doit être réalisé pour les immeubles concernés, mais il n’est pas annexé au bail : il est tenu à la disposition du locataire sur demande. Le décret d’application prévu par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 n’a jamais été publié.
Faut-il un audit énergétique pour louer ?
Non. L’audit énergétique réglementaire ne concerne que la vente d’un logement. Pour louer, c’est le DPE qui fait foi.
Combien de temps prend le permis de louer ?
L’instruction prend un mois, et certaines communes demandent un dépôt anticipé : à Cergy, au moins un mois avant la signature du bail. Comptez donc ce délai dans votre calendrier de relocation — mais seulement si votre adresse se trouve dans un périmètre soumis à autorisation, ce que nous vérifions avant de lancer l’annonce.
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires ?
En zone tendue — c’est le cas de Paris, de toute la petite couronne, dont Courbevoie, et de l’agglomération parisienne, dont Cergy —, en principe non : le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire pour les baux conclus jusqu’au 31 juillet 2027, sauf loyer manifestement sous-évalué ou travaux d’amélioration importants, et dans des limites elles-mêmes plafonnées. Si le logement est classé F ou G, aucune hausse n’est possible.
Qui choisit le locataire ?
Nous instruisons les dossiers et vous présentons ceux que nous retenons. La décision finale vous revient.
Le bail est signé : et ensuite ?
Les quittances, l’encaissement et le reversement du loyer, le relevé de gestion, les impayés, la régularisation des charges, la révision annuelle, les travaux courants, le congé et la restitution du dépôt de garantie relèvent de la gestion locative, facturée 5 % TTC du loyer charges comprises, 8 % TTC en colocation. Le propriétaire peut, s’il le souhaite, souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un assureur : 3 % du loyer charges comprises, taxes comprises.
Pour estimer le loyer de votre logement ou lancer sa mise en location, appelez-nous au 01 89 70 99 57, du lundi au vendredi de 9 h à 18 h 30, ou prenez rendez-vous depuis notre page contact.
Mettre en location à Cergy et à Courbevoie
Cergy et le Val-d’Oise
Notre siège est à Cergy, 8 place de la Fontaine. Cergy est en zone tendue : la part d’honoraires du locataire y est plafonnée à 10,09 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, plus 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée, soit 13,12 € TTC par m² au total. CY Cergy Paris Université comptait 26 023 étudiants inscrits en 2024-2025, en hausse de 9,1 % sur un an (ministère de l’Enseignement supérieur, base SISE) : c’est ce qui fait de Cergy un marché de petites surfaces et de colocations.
Le permis de louer s’y applique depuis le 25 octobre 2021, sur un périmètre restreint : chemin des Pipeaux (n° 1 à 17 et 2 à 12) et rue des Maçons de Lumière (n° 1 à 39 et 2 à 30). À Argenteuil, il couvre le quartier du Val Notre-Dame depuis le 18 janvier 2021 et, depuis le 1er janvier 2026, le centre-ville ainsi que 34 copropriétés des quartiers Val d’Argent Nord et Sud.
Zone tendue et permis de louer dans les 13 communes de l’agglomération : voir notre page gestion locative à Cergy. Prix de vente et loyers de marché : voir notre page estimation immobilière en Île-de-France.
Courbevoie et les Hauts-de-Seine
Nos bureaux sont au 70 avenue Gambetta, à Courbevoie. Courbevoie est en zone très tendue (zone A bis) : la part d’honoraires du locataire y est plafonnée à 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, plus 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée, soit 15,13 € TTC par m² au total.
Informations légales
Rental Expert Immobilier SAS — siège : 8 place de la Fontaine, 95000 Cergy — bureaux : 70 avenue Gambetta, 92400 Courbevoie — 01 89 70 99 57 — contact@rental-expert.com — RCS Pontoise 900 761 461.
Titulaire de la carte professionnelle n° CPI 7801 2021 000 000 110 « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière », délivrée par la CCI Paris Île-de-France. Activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Garantie financière : ERGO France, 12 bis rue de la Victoire, 75009 Paris. Responsabilité civile professionnelle : MMA. Médiateur de la consommation : ANM Consommation — coordonnées dans nos mentions légales.