Dernière mise à jour : 1er octobre 2026.
Après la signature du bail, la gestion locative couvre les quittances, l’encaissement et le reversement du loyer, le relevé de gestion, les impayés, la régularisation des charges, la révision annuelle du loyer, les travaux courants et les sinistres, le congé, l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie. Nous gérons des logements dans toute l’Île-de-France, depuis nos bureaux de Cergy et de Courbevoie. Nos honoraires sont de 5 % TTC du loyer charges comprises, 8 % TTC en colocation. Le propriétaire peut, s’il le souhaite, souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un assureur : 3 % du loyer charges comprises, taxes comprises. La reddition de comptes est conforme à l’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Votre bien n’est pas encore loué ? Tout ce qui précède la signature relève de la mise en location.
La gestion locative en chiffres
Une gestion locative se mesure d’abord à la charge qu’elle vous retire. Voici le volume réellement traité par notre boîte de gestion, qui centralise les échanges avec les locataires, les propriétaires, les artisans, les syndics et les assureurs.
| 2025 | 2026 (janvier à août) | |
|---|---|---|
| E-mails reçus | 18 041 | 11 291 |
| dont écrits par une personne (hors notifications automatiques) | 15 190 | 9 743 |
| E-mails envoyés | 13 585 | 9 295 |
| Dossiers de sinistre (assurance et garantie loyers impayés) | 61 | 50 |
| Premières réponses écrites envoyées en moins de 4 heures ouvrées | 84 % | 87 % |
Rapporté aux jours ouvrés, cela représente environ 70 e-mails reçus et 55 envoyés chaque jour, en 2025 comme en 2026. Sur les douze derniers mois (septembre 2025 à août 2026), les conversations ont porté avant tout sur :
- les loyers, les charges et les quittances : 1 039 conversations ;
- les incidents et les travaux : 978 conversations ;
- les entrées et les sorties de locataires (bail, états des lieux, congés) : 751 conversations ;
- les litiges et le recouvrement : 425 conversations ;
- les sinistres et les assurances : 197 conversations ;
- la copropriété et l’immeuble : 143 conversations.
Chaque conversation peut réunir plusieurs messages : c’est ce travail, invisible pour le propriétaire, qui fait la différence entre un bien loué et un bien géré.
Les interventions que nous suivons pour vos logements
Fuite, serrure bloquée, chauffe-eau en panne, électroménager défaillant, remise en état entre deux locataires : nous inscrivons les demandes d’intervention dans notre registre de suivi, jusqu’à la clôture du dossier. Voici ce qu’il montre sur les douze derniers mois, d’octobre 2025 à septembre 2026.
Environ deux tiers relèvent de l’entretien et des réparations du quotidien. Les demandes les plus fréquentes sont notamment :
En colocation, certaines demandes reviennent plus souvent : mobilier, connexion internet, nuisibles, remise en état entre deux occupants. C’est le quotidien d’un logement partagé, et c’est pourquoi la gestion d’une colocation demande un suivi dédié.
Méthode : registre interne de suivi des interventions de l’agence, du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026. Une demande est un signalement pris en charge pour un logement géré, clôturé ou en cours ; doublons et demandes non qualifiées exclus. Classement par nature établi à partir du libellé de la demande. Les dossiers de sinistre déclarés aux assurances et les sinistres de garantie loyers impayés sont comptés à part, dans le tableau précédent.
Ce que nous faisons, concrètement
Le loyer, chaque mois
Nous adressons l’avis d’échéance, encaissons le loyer, délivrons la quittance et suivons chaque virement. Un retard est relancé dès le premier incident, pas au troisième mois. Vous recevez votre loyer avec un relevé détaillé, chaque mois.
Le locataire, au quotidien
Le locataire dispose d’une adresse unique pour toutes ses demandes. Nous traitons ses demandes d’intervention, ses demandes d’attestation et de documents, ses questions sur les charges, et nous contrôlons chaque année son attestation d’assurance habitation.
Les incidents et les travaux
Nous qualifions la demande, sollicitons les devis auprès d’artisans, passons commande, suivons l’intervention jusqu’à son terme et contrôlons la facture. Au-delà du seuil inscrit à votre mandat, rien n’est engagé sans votre accord. Pour de gros travaux, nous pouvons vous suggérer un aménagement, mais le suivi du chantier n’est pas compris dans la gestion : c’est une mission distincte, facturée sur devis, au plus 5 % TTC du montant HT des travaux.
Les sinistres
Dégât des eaux, infiltration, incendie, bris de glace : nous déclarons le sinistre, réunissons les constats, organisons le passage de l’expert, coordonnons le syndic, les voisins et les artisans, puis suivons l’indemnisation jusqu’à la remise en état. C’est souvent le dossier le plus long d’une année de gestion : il mobilise plusieurs assureurs et plusieurs mois d’échanges.
Les impayés et les litiges
Relance amiable, mise en demeure, commandement de payer par commissaire de justice, déclaration à l’assureur lorsque le bien est couvert par une garantie loyers impayés : notre suivi de ces étapes est compris dans nos honoraires de gestion. Vous êtes informé à chaque stade et décidez d’engager, si nécessaire, une conciliation ou une procédure judiciaire ; notre accompagnement à ce stade n’est pas compris dans la gestion (forfait de 300 € TTC au plus par dossier), et les frais d’avocat, de commissaire de justice et de justice restent à votre charge.
La copropriété
Pour les biens situés en immeuble, nous sommes l’interlocuteur du syndic sur tout ce qui touche le logement loué : infiltrations depuis les parties communes, interventions, accès, nuisances.
L’entrée, la sortie et la relocation
Nous réceptionnons le congé, organisons l’état des lieux de sortie, calculons les retenues au regard de la grille de vétusté et restituons le dépôt de garantie dans les délais légaux. Si le logement doit être reloué, la mise en location prend le relais.
Qui fait quoi, une fois le bail signé
| Poste | Nous | Vous |
|---|---|---|
| Quittance et encaissement du loyer | Appel de loyer, encaissement, quittance | — |
| Reversement et relevé de gestion | Virement et relevé détaillé chaque mois | — |
| Impayés | Détection, relance, mise en demeure, commandement de payer | Décision d’engager une conciliation ou une procédure judiciaire (non comprises dans la gestion) |
| Charges | Régularisation annuelle sur charges réelles | — |
| Révision du loyer | Application de l’IRL à la date prévue au bail | — |
| Travaux et sinistres | Devis, suivi, déclaration de sinistre, expertise, indemnisation | Accord au-delà du seuil fixé au mandat |
| Congé et sortie | Réception du congé, état des lieux de sortie, dépôt de garantie | Décision de relouer ou de reprendre le bien |
Quand touchez-vous votre loyer, et sur quels comptes ?
Aucune loi ne fixe de délai de reversement au propriétaire : c’est le mandat qui doit le préciser, et beaucoup de mandats restent silencieux sur ce point. Vérifiez-le avant de signer, chez nous comme ailleurs.
La réglementation impose une reddition de comptes au moins une fois par an (article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Nous en produisons douze. Vous recevez chaque mois un relevé détaillé : loyer appelé, loyer encaissé, honoraires, dépenses engagées, solde reversé.
Les fonds que nous détenons pour votre compte — loyers encaissés, dépôts de garantie — sont couverts par notre garantie financière souscrite auprès d’ERGO. Cette garantie protège vos fonds contre une défaillance de l’agence ; elle ne couvre pas les impayés de votre locataire.
La révision annuelle du loyer : l’oubli qui coûte le plus cher
Le loyer se révise chaque année à la date convenue au bail, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE (article 17-1, I de la loi du 6 juillet 1989).
Mise à jour : l’IRL du 3e trimestre 2026 s’établit à 148,06, soit +1,57 % sur un an (Insee, 15 octobre 2026).
Le point que la plupart des bailleurs ignorent : le propriétaire qui ne réclame pas la révision dans l’année suivant sa date de prise d’effet est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée (article 17-1). Sur un loyer de 850 €, une révision de 2 % oubliée représente 204 € perdus sur l’année, définitivement.
Précision : deux limites s’ajoutent en zone tendue — c’est le cas de Paris, de toute la petite couronne, de Cergy et de l’agglomération parisienne : l’évolution des loyers y est encadrée par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits jusqu’au 31 juillet 2027 ; et si le logement est classé F ou G au DPE, aucune hausse n’est possible, ni à la révision, ni au renouvellement.
La régularisation des charges
La régularisation intervient au moins une fois par an. Le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition, sont communiqués au locataire un mois avant la régularisation. Les pièces justificatives sont tenues à sa disposition pendant six mois à compter de l’envoi du décompte (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Ce que vous risquez sans gestion : si la régularisation n’est pas faite avant le terme de l’année civile suivant celle de l’exigibilité, le locataire peut exiger de payer le rattrapage par douzièmes (article 23). Une régularisation oubliée devient un étalement subi sur douze mois.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas ?
Voici la procédure réelle, avec les délais que fixe la loi. Nous n’attendons pas le troisième mois pour vous prévenir.
| Étape | Délai | Fondement |
|---|---|---|
| Clause résolutoire après commandement de payer infructueux | 6 semaines | Art. 24, I — délai ramené de 2 mois à 6 semaines par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 |
| Signification du commandement à la caution | 15 jours après signification au locataire, sinon la caution n’est pas tenue des pénalités et intérêts | Art. 24, I |
| Notification de l’assignation au préfet | 6 semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité | Art. 24, III |
| Délais de paiement que le juge peut accorder | jusqu’à 3 ans | Art. 24, V |
| Commandement de quitter les lieux | expulsion possible 2 mois après | Art. L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution |
| Trêve hivernale | aucune expulsion du 1er novembre au 31 mars | Art. L. 412-6 du même code |
| Prescription de l’action en recouvrement | 3 ans | Art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 |
Garantie loyers impayés, assurance facultative souscrite par le propriétaire auprès d’un assureur : 3 % du loyer charges comprises, taxes comprises. L’intérêt n’est pas seulement le remboursement : même lorsque la procédure aboutit, le juge peut étaler la dette du locataire sur trois ans. La garantie fait la trésorerie à votre place pendant ce temps.
À noter : la garantie suppose que l’assureur accepte le dossier du locataire selon ses propres critères ; les garanties, plafonds, franchises et exclusions sont ceux du contrat souscrit.
L’assurance du locataire
Si le locataire ne justifie pas de son assurance habitation, le bailleur peut souscrire une police pour son compte : la prime annuelle est alors récupérable par douzièmes avec chaque quittance (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Nous contrôlons cette attestation chaque année.
Qui peut mettre fin au bail, et avec quel préavis ?
| Qui donne congé | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Le locataire | 3 mois — 1 mois en zone tendue (Paris, petite couronne, Cergy et agglomération parisienne), à condition de l’indiquer dans sa lettre | 1 mois partout en France, à tout moment |
| Le propriétaire | 6 mois avant le terme du bail | 3 mois avant le terme, motif indiqué à peine de nullité |
Le préavis d’un mois s’applique aussi hors zone tendue dans huit situations : premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, attribution d’un logement social, locataire victime de violences conjugales. Le motif doit figurer dans la lettre de congé et être justifié.
Le propriétaire ne peut donner congé que pour reprise, pour vente, ou pour motif légitime et sérieux. Le congé pour vente d’un logement vide vaut offre de vente au locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis, et son acceptation ouvre un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt (article 15, II). Si vous envisagez de vendre, parlons-en en amont : nous accompagnons aussi les transactions.
La sortie : état des lieux, vétusté, restitution du dépôt
Précision : si l’état des lieux de sortie ne peut être établi contradictoirement, il est dressé par commissaire de justice, à frais partagés par moitié, sur convocation des parties par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance (article 3-2).
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés. Passé ce délai, il est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22). Sur un loyer de 900 € hors charges, trois mois de retard représentent 270 € de majoration à votre charge.
Les retenues éventuelles sont appliquées selon la grille de vétusté choisie au bail, qui définit une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement annuel par équipement. Cette grille est facultative, mais c’est elle qui évite la discussion au moment de la sortie.
Les échéances énergétiques qui pèsent sur votre bail en cours
Le calendrier de décence énergétique ne concerne pas que les nouvelles locations : un bail portant sur un logement classé F et reconduit tacitement après le 1er janvier 2028 porte sur un logement devenu indécent. Les logements classés E le seront au 1er janvier 2034. Nous suivons l’étiquette de chaque bien géré et vous alertons avant l’échéance, pas après.
Combien coûte la gestion locative ?
| Prestation | Taux | Loyer CC 850 € | Loyer CC 1 040 € |
|---|---|---|---|
| Gestion locative | 5 % TTC du loyer charges comprises | 42,50 € / mois | 52,00 € / mois |
| Gestion en colocation | 8 % TTC du loyer charges comprises | 68,00 € / mois | 83,20 € / mois |
| Garantie loyers impayés (assurance souscrite par le propriétaire) | 3 % du loyer charges comprises, taxes comprises | 25,50 € / mois | 31,20 € / mois |
Selon le régime d’imposition applicable à votre location, les honoraires de gestion peuvent constituer une charge déductible. Nous vous remettons chaque année un compte rendu qui sert de base à votre déclaration ; nous ne nous substituons pas à votre conseil fiscal. Le barème complet de l’agence détaille l’ensemble de nos prestations.
Le mandat de gestion : durée, reconduction, sortie
Le mandat est conclu pour trois ans et se renouvelle par tacite reconduction. Il est numéroté au registre des mandats de l’agence, comme l’impose la réglementation de notre profession.
Chaque année, entre trois mois et un mois avant la date limite de non-reconduction, nous vous adressons le courrier prévu à l’article L. 215-1 du code de la consommation, qui vous rappelle votre faculté de ne pas reconduire. À défaut d’information, vous pourriez résilier à tout moment, sans préavis ni pénalité. Nous vous rappelons donc nous-mêmes, chaque année, comment ne pas renouveler.
Questions fréquentes
Que comprennent les 5 % de gestion locative ?
Les quittances et l’encaissement, le reversement et le relevé de gestion mensuel, le suivi des impayés (hors conciliation et procédure judiciaire), la régularisation annuelle des charges, la révision du loyer, le suivi des travaux courants et des sinistres, la réception du congé, l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie. Le détail figure plus haut, poste par poste.
Dans quelles villes gérez-vous des biens ?
Dans toute l’Île-de-France, depuis nos bureaux de Cergy (Val-d’Oise) et de Courbevoie (Hauts-de-Seine) : Paris et les sept autres départements franciliens. Pour Cergy et son agglomération (zone tendue, permis de louer, colocation étudiante), voir notre page gestion locative à Cergy.
Quel délai pour récupérer mon dépôt de garantie après le départ du locataire ?
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés. Au-delà, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Peut-on expulser un locataire pendant l’hiver ?
Non. Aucune expulsion ne peut avoir lieu du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). C’est précisément pourquoi la détection d’un impayé au premier incident, et non au troisième mois, change l’issue du dossier.
Comment résilier le mandat de gestion ?
Le mandat est triennal et se reconduit tacitement. Nous vous adressons chaque année le courrier prévu par l’article L. 215-1 du code de la consommation, entre trois mois et un mois avant la date limite, qui vous indique la marche à suivre pour ne pas reconduire.
Mon locataire a Visale : dois-je quand même prendre la garantie loyers impayés ?
Non, et ce n’est pas possible : les règles de Visale interdisent au bailleur de souscrire, sur la même période, une autre garantie couvrant les mêmes risques, assurance loyers impayés comprise, sous peine de nullité du cautionnement, et elles ne prévoient pas d’exception pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Le choix de la garantie se fait avant la signature : nous le détaillons sur la page mise en location.
Gérez-vous les colocations ?
Oui, au taux de 8 % TTC du loyer charges comprises, qui tient compte de la rotation et de la multiplicité des interlocuteurs. Chaque arrivée d’un colocataire (nouveau bail ou avenant) est facturée à part, selon notre barème : 250 € TTC au bailleur et 250 € TTC au plus au colocataire, dans les plafonds légaux.
Votre bien n’est pas encore loué ?
L’estimation du loyer, les diagnostics, le permis de louer, l’annonce, les visites, la sélection du dossier, le choix de la garantie, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée : tout cela se passe avant la signature et relève de la mise en location.
Informations légales
Rental Expert Immobilier SAS — siège : 8 place de la Fontaine, 95000 Cergy — bureaux : 70 avenue Gambetta, 92400 Courbevoie — 01 89 70 99 57 — contact@rental-expert.com — RCS Pontoise 900 761 461.
Titulaire de la carte professionnelle n° CPI 7801 2021 000 000 110 « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière », délivrée par la CCI Paris Île-de-France. Activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Garantie financière : ERGO France, 12 bis rue de la Victoire, 75009 Paris. Responsabilité civile professionnelle : MMA. Médiateur de la consommation : ANM Consommation — coordonnées dans nos mentions légales.