DPE et passoires thermiques : ce que tout propriétaire doit savoir en 2026

DPE et passoires thermiques en 2026 : calendrier d’interdiction, conséquences pour propriétaires et solutions de rénovation énergétique

C’est devenu l’une des préoccupations majeures des propriétaires immobiliers en 2026. Vous avez peut-être reçu un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui vous a fait frémir, ou vous avez lu avec inquiétude que votre bien pourrait ne pas être louable dans quelques années. Les normes d’efficacité énergétique se durcissent, et pour la première fois dans l’histoire immobilière française récente, des millions de logements risquent de devenir illocation.

Selon le service statistique du ministère chargé de l’écologie (SDES), environ 1,1 million de logements du parc locatif privé étaient encore des passoires énergétiques (classés F ou G) au 1er janvier 2025 : les biens G ne peuvent déjà plus être loués, et les F suivront en 2028. C’est énorme. C’est plus que la construction neuve moyenne d’une année entière. Mais au-delà des statistiques nationales, la vraie question pour vous est simple : votre bien est-il concerné, quels sont les risques réels, et surtout, que pouvez-vous faire ?

Qu'est-ce que le DPE et comment fonctionne-t-il ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est une évaluation standardisée de l’efficacité énergétique d’un bien immobilier. Il mesure la consommation d’énergie primaire du logement et son impact en équivalent CO2.

L’échelle va de A (très efficace, jusqu’à 70 kWh d’énergie primaire/m²/an et 6 kg CO2/m²/an) à G (très inefficace, plus de 420 kWh/m²/an ou plus de 100 kg CO2/m²/an ; seuils adaptés pour les logements de 40 m² ou moins). Un bien classé A est probablement une construction neuve avec pompe à chaleur, isolation excellente, et fenêtres triple vitrage. Un bien classé G est typiquement un ancien logement avec chauffage électrique direct, simple vitrage, zéro isolation, et des appareils obsolètes.

Ce qui est important de comprendre, c’est que le DPE n’est pas une évaluation morale ou esthétique du bien. Ce n’est pas un jugement de valeur. C’est une mesure physique, presque objective, de combien de kilowatts le bien consomme pour fonctionner. Et de plus en plus, la loi dit : si vous consommez trop, vous ne pouvez pas louer.

Le calendrier d'interdiction : le compte à rebours a commencé

C’est le point qui préoccupe le plus les propriétaires. Le calendrier légal d’interdiction de location pour les logements inefficaces s’égrène ainsi :

Depuis janvier 2025 : les biens classés G ne peuvent plus être loués. C’est déjà en vigueur. Si vous possédez un bien G et que vous voulez le louer, c’est illégal. Point final.
À partir du 1er janvier 2028 : les biens classés F seront à leur tour interdits à la location. C’est dans un peu plus d’un an.
À partir de 2034 : les biens classés E seront interdits.
Au-delà de 2034 : à ce jour, la loi ne prévoit pas d’interdiction de louer les biens classés D ; à partir de 2034, la classe D deviendra le niveau minimal de décence énergétique.

Pour un propriétaire avec un bien F aujourd’hui, cela signifie un peu plus d’un an. Un peu plus d’un an pour rénover, financer les travaux, vérifier que la rénovation a effectivement amélioré la note du DPE, et remettre le bien en location.

Un peu plus d’un an, ce n’est pas beaucoup. C’est d’ailleurs l’urgence : beaucoup de propriétaires découvrent seulement maintenant que leur bien est F ou G, alors qu’ils auraient dû planifier depuis 2023.

Les conséquences concrètes pour les propriétaires

Si vous possédez un bien F ou G, ou même E, qu’est-ce que cela signifie réellement ?

D’abord, un bien classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025 (nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite), et il en ira de même pour un bien F en 2028 et pour un bien E en 2034.

Précision : le louer quand même, c’est s’exposer à ce que le locataire saisisse le juge, qui peut imposer des travaux de mise en conformité, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Aucun propriétaire responsable ne devrait le tenter.

Deuxièmement, le bien devient très difficile à revendre. Un acheteur potentiel verra le DPE et saura immédiatement qu’il se retrouvera dans la même situation dans quelques années. Même si vous baissez le prix significativement, trouver un acheteur devient mission impossible. C’est comme essayer de vendre une voiture diesel en pleine transition vers l’électrique.

Troisièmement, votre rendement locatif s’effondre. Vous ne pouvez plus louer le bien, donc vous n’avez plus de revenus, alors que vos charges (taxe foncière, assurances) persistent. C’est une perte sèche.

Quatrièmement, la valeur du bien chute. Un bien qu’il était impossible de louer n’a pour un investisseur pratiquement aucune valeur. Vous êtes coinçé avec un actif illiquide et sans revenus.

C’est pour cela que le gouvernement a creusé un fossé : 600 000 logements retirés du marché en trois ans, c’est l’équivalent de 200 000 logements de moins par an. C’est énorme. Cela signifie une raréfaction de l’offre locative, une montée des loyers, et paradoxalement, une opportunité pour les propriétaires dont les biens restent louables.

Évaluer le DPE de votre bien

Si vous ne connaissez pas le DPE de votre bien, il est urgent de l’obtenir. Vous pouvez :

Consulter le registre public : depuis 2021, tous les DPE réalisés sont enregistrés dans une base publique accessible sur le site de l’ADEME ou via des plateformes comme DPE.net. Vous pouvez chercher votre bien par adresse.
Commander un nouveau DPE : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables (ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé de l’être le 1er janvier 2025) ; ceux réalisés depuis sont valables 10 ans. Pour un logement chauffé à l’électricité, un DPE récent peut être mis à jour gratuitement sur le site de l’ADEME en cas d’amélioration de l’étiquette, depuis la baisse du facteur de conversion de l’électricité (de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, puis 1,7 au 1er janvier 2027). Un nouveau diagnostic vous coûtera de l’ordre de 100 à 250 euros, selon votre région et la complexité du bien. C’est un investissement qui en vaut la peine pour savoir où vous en êtes vraiment.
Faire un audit énergétique : c’est un diagnostic plus approfondi (400 à 1 000 euros) qui vous indique précisément quels travaux auront le plus d’impact. C’est utile si vous envisagez de rénover.

Les travaux de rénovation : que faut-il faire ?

Si votre bien est classé G ou F, vous avez besoin de le rénover. Mais par où commencer ? Il y a trois grands axes de rénovation énergétique :

L’isolation thermique

C’est souvent le plus impactant mais aussi le plus coûteux. Les déperditions thermiques se font par trois endroits : les murs (par conduction), le toit (par la chaleur qui monte), et les fenêtres (par convection et rayonnement).

Isoler les murs par l’intérieur coûte entre 15 et 40 euros du m² (matériel + main-d’œuvre). Pour un appartement de 70 m² avec des murs de 250 m² environ, cela représente entre 3 750 et 10 000 euros. C’est une fourchette large selon la qualité et la région.

Isoler par l’extérieur coûte plus cher (40 à 80 euros du m²) mais c’est plus efficace thermiquement. Cependant, sur un immeuble collectif, c’est compliqué à cause de la copropriété.

Isoler les combles ou la toiture coûte moins cher (10 à 25 euros du m²) et c’est très efficace car c’est par le toit que s’échappe une grande partie de la chaleur.

Remplacer les fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage coûte entre 300 et 600 euros par fenêtre en région parisienne, moins en province. Pour un petit appartement avec 4 fenêtres, cela fait 1 200 à 2 400 euros.

Estimation pour isolation totale d’un T2 de 70 m² :

• Isolation combles : 1 000 à 2 000 euros

• Changement fenêtres (4) : 1 500 à 2 500 euros

• Isolation murs intérieur partielle : 2 000 à 5 000 euros

• Total : 4 500 à 9 500 euros

Le chauffage et l’eau chaude

Un vieux radiateur électrique direct, c’est terriblement inefficace. L’électricité chauffe direct, donc c’est 100% de consommation énergétique.

Remplacer par :

• Une pompe à chaleur air-air : 3 000 à 8 000 euros TTC (très efficace, COP de 3 à 5, économies importantes)

• Un chauffage gaz condensation : 2 500 à 4 000 euros TTC (bon rapport coût/efficacité) • Une chaudière gaz classique : 1 500 à 2 500 euros TTC (moins cher mais moins efficace) Pour l’eau chaude :

• Garder un cumulus électrique : bon marché (moins de 500 euros) mais très consommateur

• Installer un ballon thermodynamique : 2 000 à 4 000 euros TTC (très efficace, génère des économies)

• Panneaux solaires thermiques : 3 000 à 6 000 euros TTC (économies importantes mais nécessite un toit exposé)

Estimation pour remplacer chauffage et eau chaude :

• Pompe à chaleur + ballon thermodynamique : 5 500 à 12 000 euros

La ventilation

Une ventilation efficace permet d’éviter l’humidité et les déperditions inutiles. Passer d’une simple aération fenêtre à une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) simple flux coûte 400 à 800 euros. Une VMC double flux (plus efficace) coûte 2 000 à 5 000 euros.

Fourchettes de coûts pour une rénovation complète

Pour un petit T2 de 55-70 m² actuellement en G et visant un classement D ou C :

• Rénovation légère (isolation + fenêtres + chauffage basique) : 12 000 à 18 000 euros

• Rénovation standard (isolation + fenêtres + chauffage + eau chaude) : 18 000 à 28 000 euros

• Rénovation complète (isolation optimale + pompe à chaleur + eau chaude solaire + VMC) : 28 000 à 45 000 euros

Pour un petit immeuble T4 de 85 m², multipliez par 1,3 à 1,5.

Les aides financières qui réduisent ces coûts

Heureusement, vous ne payez pas entièrement ces travaux de votre poche. Il existe plusieurs dispositifs d’aide :

MaPrimeRénov’

C’est l’aide principale de l’État, versée par l’Anah. En tant que bailleur, vous devez notamment louer le logement en résidence principale pendant au moins six ans, et le logement doit avoir au moins 15 ans (2 ans pour l’installation d’une pompe à chaleur air/eau ou géothermique). Les montants dépendent de vos revenus et du parcours choisi (« par geste » ou « rénovation d’ampleur »).

À noter : en 2026, l’isolation des combles n’est plus finançable par MaPrimeRénov’ « par geste » en métropole : elle ne peut l’être que dans le cadre d’une rénovation d’ampleur (logement classé E, F ou G, gain d’au moins deux classes au DPE, accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov’). Pour une pompe à chaleur air/eau, la prime « par geste » est de 3 000 à 5 000 euros selon vos revenus (ressources intermédiaires à très modestes) ; les pompes à chaleur air/air n’y sont pas éligibles.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les fournisseurs d’énergie financent des travaux de rénovation pour atteindre leurs obligations. Les montants (500 à 3 000 euros selon les travaux) viennent réduire votre facture.

L’éco-PTZ

C’est un prêt sans intérêt pouvant aller jusqu’à 50 000 euros si vous rénovez de manière globale (gain d’au moins deux classes au DPE, démontré par un audit énergétique). Vous remboursez alors sans intérêt sur 20 ans maximum (15 ans pour une rénovation ponctuelle).

Réduction TVA

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une TVA réduite à 5,5% (au lieu de 20%), ce qui peut représenter une économie de 1 500 à 3 000 euros sur les travaux.

Cumul possible

Vous pouvez cumuler MaPrimeRénov’ + CEE + éco-PTZ. Sur une rénovation de 25 000 euros, vous pourriez obtenir :

• MaPrimeRénov’ : 5 000 euros

• CEE : 2 000 euros

• Économie TVA réduite : 2 600 euros

• Éco-PTZ sans intérêt : 15 000 euros (emprunt)

Vous ne payez réellement que 25 000 – 5 000 – 2 000 – 2 600 = 15 400 euros de votre poche. C’est énormément plus manageable, surtout si vous empruntez le solde via l’éco-PTZ à 0% d’intérêt.

Impact du DPE sur la valeur et la rentabilité du bien

Maintenant, la vraie question : vaut-il vraiment le coup de rénover ?

Matématiquement, améliorez votre DPE de G à C par une rénovation de 25 000 euros vous permet :

• De continuer à louer le bien (obligatoire à partir de 2028 si vous l’aviez en F) • De sortir du gel des loyers qui frappe les logements classés F et G et, le cas échéant, de réévaluer le loyer dans le respect des règles en vigueur (en zone tendue, comme à Cergy, la hausse à la relocation après travaux est encadrée par décret ; dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer de référence majoré s’impose)

• D’améliorer l’attrait auprès des locataires (un bien bien classé au DPE est plus facile à louer, moins de vacance)

• De sécuriser la revente future (un bien en C reste louable dans dix ans)

À titre purement illustratif, pour un bien dont le loyer pourrait passer de 600 euros avant rénovation à 750 euros après (sous réserve des règles d’encadrement applicables et du marché local), c’est 150 euros de plus par mois, soit 1 800 euros par an.

La rénovation de 25 000 euros se rentabilise en 13-14 ans rien qu’avec l’augmentation du loyer. Sans compter les économies de chauffage du locataire (qui peut accepter un loyer plus élevé), l’impact positif sur la valeur du bien, et surtout, l’évitement de perdre totalement votre locatif en 2028.

Points importants à retenir

1. Vérifiez immédiatement votre DPE. Si vous ne le connaissez pas, c’est la première action à faire.

2. Si vous êtes en G, agissez maintenant. Depuis le 1er janvier 2025, votre bien ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ni d’une reconduction tacite : planifiez les travaux sans attendre.

3. Si vous êtes en F, planifiez sérieusement. Vous avez jusqu’en 2028, mais attendre jusqu’en 2027 risque d’être très stressant et coûteux.

4. Les aides financières peuvent couvrir 30% à 50% des coûts. Ce n’est pas négligeable et cela change l’équation économique.

5. Un bien rénové peut valoir plus et se louer plus facilement. Ce n’est pas seulement une contrainte réglementaire, c’est aussi une opportunité business.

6. La raréfaction de l’offre crée une opportunité. Avec 600 000 logements retirés du marché, ceux qui restent louables deviennent précieux et valorisables.

Conclusion : transformer une contrainte en opportunité

Le durcissement des normes énergétiques n’est pas un problème créé par le gouvernement pour vous ennuyer. C’est une réalité climatique : les logements énergivores coûtent trop cher à chauffer, polluent beaucoup, et deviennent invivables quand l’énergie se raréfie ou se chérit.

Mais vu du point de vue d’un propriétaire-investisseur, cela signifie une chose claire : les biens bien classés au DPE devraient être de plus en plus recherchés et plus faciles à louer, sans que leur valorisation soit acquise.

Si vous rénover votre bien maintenant, vous le positionner sur un marché où l’offre se raréfie. C’est l’inverse de ce qui s’est passé pendant des années, où l’offre abondait et compressait les loyers.

Les investisseurs les plus avisés en 2026 ne paniquent pas face à leurs DPE F ou G. Ils les voient comme une opportunité de rénover à coût réduit (avec les aides), de sécuriser leur investissement pour une décennie, et de se positionner avant que le marché ne change complètement.

Chez Rental Expert, nous accompagnons régulièrement des propriétaires dans ce processus : lecture du DPE et de l’audit énergétique (établis par des professionnels qualifiés), information sur les aides, suggestions d’aménagement et remise en location. C’est une expertise clé en 2026. Le suivi du chantier, s’il nous est confié, est une mission distincte, facturée sur devis, au plus 5 % TTC du montant HT des travaux.

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