Encadrement des loyers en 2026 : ce que chaque propriétaire doit savoir

L’encadrement des loyers prend-il fin en 2026 ?

Mise à jour : à la date du 3 octobre 2026, rien n’est tranché. L’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers arrive à échéance fin novembre 2026. Une proposition de loi qui le rend permanent a été adoptée par l’Assemblée nationale. Le Sénat l’examinera en séance publique le 21 octobre 2026. D’ici là, les règles actuelles continuent de s’appliquer.

Deux dispositifs, deux calendriers

En Île-de-France, seuls trois territoires appliquent l’encadrement du niveau des loyers :

• Paris, depuis le 1er juillet 2019 ;
• Plaine Commune, depuis le 1er juin 2021 : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse ;
• Est Ensemble, depuis le 1er décembre 2021 : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.

Hors Île-de-France, le dispositif s’applique à Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et 24 communes de la communauté d’agglomération Pays basque. Cergy, Courbevoie et Nanterre n’y sont pas soumises.

Où en est la prolongation ?

• 11 décembre 2025 : l’Assemblée nationale adopte en première lecture la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs ». Le texte supprime le caractère expérimental du dispositif. Il plafonne aussi le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré et porte l’amende administrative à 10 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
• Fin juin 2026 : selon la presse, le ministre du Logement envisage de prolonger le dispositif dans les seuls territoires qui l’appliquent déjà, sans l’ouvrir à de nouvelles communes. Début septembre, un adjoint à la maire de Paris affirme que le ministre s’est engagé à le reconduire pour deux ans.
• 21 octobre 2026 : le Sénat examine le texte en séance publique et peut encore le modifier. Le texte devra ensuite être adopté définitivement par le Parlement, puis promulgué.

Prolongation, pérennisation ou arrêt : aucune issue n’est acquise à ce jour.

Ce que cela change pour un bailleur à Paris

• Jusqu’au 24 novembre 2026, rien ne change. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et l’annonce obéit à des règles spécifiques. L’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
• Si une loi prolonge ou pérennise le dispositif, les loyers de référence continueront d’être fixés par arrêté préfectoral, avec les éventuels changements votés (plafond du complément de loyer, montant des amendes).
• Si aucun texte n’est promulgué à temps, les arrêtés actuels ne fixent pas de loyers de référence au-delà du 24 novembre 2026. Paris étant en zone tendue, l’encadrement de l’évolution des loyers continuerait de s’y appliquer à la relocation et au renouvellement.
• Ne misez pas sur la fin du dispositif. Un bail signé avant l’échéance doit respecter le plafond en vigueur le jour de sa signature.

Les mêmes règles valent à Plaine Commune et à Est Ensemble.

Ce que cela change pour un bailleur à Cergy ou à Courbevoie

Ni Cergy ni Courbevoie n’ont appliqué de loyers de référence : la fin de l’expérimentation n’y change rien. Mais les deux communes sont en zone tendue. L’encadrement de l’évolution des loyers s’y applique donc aux baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027 :

• Première location, ou logement vide depuis 18 mois ou plus : le loyer est libre. Exception : après 18 mois de vacance, un logement classé F ou G au DPE ne peut pas être loué plus cher qu’au précédent locataire.
• Relocation après moins de 18 mois de vacance : le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Il peut être augmenté de la variation de l’IRL si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois.
• Hausses autorisées : après des travaux d’amélioration ou de mise en décence d’au moins 50 % de la dernière année de loyer, le loyer annuel peut augmenter de 15 % au plus du coût TTC des travaux. Il redevient libre après des travaux d’amélioration d’au moins une année de loyer réalisés depuis moins de 6 mois. Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse est limitée à 50 % de l’écart avec les loyers du voisinage.
• Logement classé F ou G : aucune hausse, ni à la relocation, ni à la révision annuelle.

À surveiller en 2027 : la liste des communes en zone tendue retenue pour l’encadrement de l’évolution des loyers figure dans l’annexe d’un décret du 10 mai 2013. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge ce texte au 1er janvier 2027. À la date du 3 octobre 2026, le décret de 2017 y renvoie toujours. Avant une relocation en 2027, vérifiez la liste applicable.

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