Combien vaut votre appartement ou votre maison ? Pour une estimation immobilière en Île-de-France, nous réalisons des avis de valeur gratuits et sans engagement dans les huit départements franciliens, depuis notre siège de Cergy et nos bureaux de Courbevoie. Un avis sérieux part des ventes signées chez le notaire dans votre commune, puis tient compte de votre bien : surface, étage, état, DPE, copropriété. Voici les derniers repères publics, notre méthode et la lecture d’un investisseur qui raisonne aussi en loyer.
Les prix de l’immobilier ancien en Île-de-France par département
À fin juillet 2026, selon les Notaires du Grand Paris, les prix sont presque stables : −0,6 % en un an pour l’ensemble des logements anciens franciliens. Les ventes progressent : 36 810 de mai à juillet 2026, soit 5 % de plus qu’un an plus tôt.
| Département | Appartements anciens, prix au m² | Évolution sur un an | Maisons anciennes, prix de vente | Évolution sur un an |
|---|---|---|---|---|
| Paris (75) | 9 550 € | −0,5 % | non publié | – |
| Hauts-de-Seine (92) | 6 000 € | +0,2 % | 622 900 € | −0,7 % |
| Seine-Saint-Denis (93) | 3 730 € | −0,6 % | 287 600 € | −1,5 % |
| Val-de-Marne (94) | 4 740 € | −0,5 % | 376 700 € | −1,0 % |
| Petite couronne | 4 940 € | −0,1 % | 378 600 € | −1,0 % |
| Seine-et-Marne (77) | 2 800 € | −0,6 % | 252 300 € | −1,6 % |
| Yvelines (78) | 4 070 € | 0,0 % | 390 600 € | −1,2 % |
| Essonne (91) | 2 780 € | −1,3 % | 300 800 € | −1,3 % |
| Val-d’Oise (95) | 2 890 € | −0,9 % | 293 600 € | −1,3 % |
| Grande couronne | 3 210 € | −0,6 % | 297 900 € | −1,4 % |
| Île-de-France | 6 150 € | −0,4 % | 321 900 € | −1,2 % |
À partir des avant-contrats déjà signés, les notaires projettent les prix d’août à octobre 2026 : 6 170 €/m² pour les appartements anciens franciliens (+0,3 % sur trois mois) et 325 400 € pour une maison (+1,1 % sur trois mois). Ce sont des projections, pas des prix constatés.
Les prix médians des ventes de 2025 (DVF)
Les fichiers publics DVF recensent les ventes immobilières des cinq dernières années. Nous en tirons le prix médian au mètre carré des ventes de 2025 : la moitié s’est conclue au-dessus, l’autre moitié au-dessous.
| Département | Appartements, prix médian au m² | Ventes d’appartements | Maisons, prix médian au m² | Ventes de maisons |
|---|---|---|---|---|
| Paris (75) | 9 670 € | 29 541 | – | – |
| Hauts-de-Seine (92) | 6 410 € | 15 964 | 7 280 € | 2 253 |
| Seine-Saint-Denis (93) | 3 970 € | 8 418 | 3 830 € | 3 647 |
| Val-de-Marne (94) | 4 730 € | 10 102 | 4 800 € | 3 196 |
| Seine-et-Marne (77) | 3 290 € | 5 977 | 2 900 € | 9 621 |
| Yvelines (78) | 3 930 € | 8 091 | 3 720 € | 6 948 |
| Essonne (91) | 2 930 € | 6 393 | 3 310 € | 6 782 |
| Val-d’Oise (95) | 3 180 € | 5 666 | 3 500 € | 5 757 |
Les deux tableaux ne se comparent pas ligne à ligne : les notaires calculent un prix à qualité constante sur les ventes de mai à juillet 2026, alors que DVF donne la médiane des ventes réelles de 2025, quels que soient les logements vendus.
Le prix au m² dans 25 villes franciliennes
Prix au mètre carré des appartements anciens à fin juillet 2026, dans quelques villes de chaque département :
| Département | Prix au m² des appartements anciens |
|---|---|
| Paris (75) | 6e arrondissement : 13 050 € ; 15e : 8 730 € ; 19e : 7 670 € |
| Hauts-de-Seine (92) | Boulogne-Billancourt : 8 150 € ; Puteaux : 6 820 € ; Courbevoie : 6 600 € ; Nanterre : 5 150 € |
| Seine-Saint-Denis (93) | Saint-Ouen-sur-Seine : 6 210 € ; Montreuil : 5 790 € ; Saint-Denis : 3 600 € |
| Val-de-Marne (94) | Vincennes : 8 720 € ; Vitry-sur-Seine : 3 940 € ; Créteil : 3 620 € |
| Seine-et-Marne (77) | Chelles : 3 190 € ; Meaux : 2 850 € ; Melun : 2 460 € |
| Yvelines (78) | Versailles : 6 540 € ; Saint-Germain-en-Laye : 5 990 € ; Mantes-la-Jolie : 2 140 € |
| Essonne (91) | Massy : 3 790 € ; Palaiseau : 3 540 € ; Évry-Courcouronnes : 2 150 € |
| Val-d’Oise (95) | Pontoise : 3 250 € ; Argenteuil : 3 070 € ; Cergy : 2 950 € |
Nous n’affichons pas les évolutions par commune, trop variables sur trois mois de ventes. Dans une même ville, deux quartiers peuvent aussi s’écarter davantage que deux communes voisines : ces prix de référence situent un marché, pas le prix de votre logement.
Comment estimer un bien, étape par étape
- Partir des ventes comparables. Même commune, même secteur, même type de bien, surface proche, vente récente. Deux pièges de DVF : la surface publiée est la surface réelle bâtie, et non la surface Carrez ; la valeur foncière n’inclut les frais d’agence que s’ils sont à la charge du vendeur, et elle exclut le mobilier chiffré dans l’acte.
- Ajuster selon le bien. Étage et ascenseur, exposition, vue, état intérieur et travaux à prévoir, balcon, terrasse ou jardin, stationnement, cave, transports.
- Lire le DPE. Il compte, surtout pour un acheteur bailleur : pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025, le logement doit être classé entre A et F ; à partir du 1er janvier 2028, entre A et E. Voir notre article sur le DPE et les passoires thermiques.
- Examiner la copropriété. Charges, travaux votés ou à venir, état des parties communes : les procès-verbaux d’assemblée générale renseignent l’acheteur, qui en tiendra compte dans son offre.
- Vérifier la surface Carrez. Pour un lot de copropriété, si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix, dans l’année qui suit l’acte authentique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
- Confronter au marché du moment. Les annonces montrent des prix demandés, pas des prix signés.
Estimer la valeur locative, côté investisseur
Pour un bailleur, un bien vaut aussi ce qu’il peut rapporter. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) publie les loyers du parc privé par zones homogènes :
| Zone OLAP | Exemples de communes | Loyer médian hors charges |
|---|---|---|
| Zone 1 | Paris 6e, 7e, 8e et 16e, Neuilly-sur-Seine | 30,2 €/m² |
| Zone 2 | 13 arrondissements parisiens (dont les 15e, 17e et 18e), Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Saint-Mandé, Vincennes | 27,6 €/m² |
| Zone 3 | Paris 13e, 19e et 20e | 25,2 €/m² |
| Zone 4 | Courbevoie, Puteaux, Versailles, Saint-Germain-en-Laye | 21,4 €/m² |
| Zone 5 | Cergy, Pontoise, Argenteuil, Nanterre, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Montreuil, Créteil, Vitry-sur-Seine, Massy, Melun | 18,5 €/m² |
| Zone 6 | Évry-Courcouronnes, Éragny, Chelles, Palaiseau, Mantes-la-Jolie | 16,7 €/m² |
| Zone 7 | Communes périphériques de l’agglomération | 15,5 €/m² |
Les locataires arrivés depuis moins d’un an paient davantage : 29,8 €/m² hors charges en médiane à Paris, 20,0 €/m² dans le reste de l’agglomération.
Pour une commune précise, la carte des loyers du ministère chargé du Logement donne un loyer d’annonce charges comprises (appartement non meublé, 3e trimestre 2025) : 27,3 €/m² à Courbevoie, 24,3 €/m² à Versailles, 18,5 €/m² à Cergy, 16,2 €/m² à Melun. Ces loyers d’annonce ne se comparent pas aux loyers hors charges de l’OLAP.
Source : carte des loyers 2025, publiée le 11 décembre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ces indicateurs décrivent un bien type ; ils ne préjugent pas du loyer de votre logement.
L’encadrement des loyers, là où il s’applique
Trois territoires franciliens appliquent l’encadrement du niveau des loyers, avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser :
- Paris, pour les baux signés ou renouvelés depuis juillet 2019 ;
- Plaine Commune, depuis juin 2021 : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Saint-Denis (qui comprend désormais Pierrefitte-sur-Seine), Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
- Est Ensemble, depuis décembre 2021 : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Cette expérimentation court jusqu’au 24 novembre 2026, sauf prolongation par le Parlement : le Sénat doit examiner le 21 octobre 2026 une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (sources : Service-Public.fr, Sénat).
Dans toutes les communes en zone tendue, dont Paris, Cergy et Courbevoie, le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas, en principe, dépasser le dernier loyer appliqué au précédent, pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026). Pour un logement classé F ou G, aucune hausse n’est possible. Exceptions et calculs : voir l’encadrement des loyers en 2026 et notre page mettre en location.
Pour passer du prix au rendement, utilisez notre simulateur d’investissement locatif en intégrant le coût de la gestion locative : 5 % TTC des loyers encaissés, charges comprises, et 8 % TTC en colocation, selon notre barème des honoraires. La mise en location s’y ajoute à chaque nouveau bail : au mètre carré, dans les plafonds légaux, en location classique, et 250 € TTC par chambre louée en colocation, à la charge du bailleur. Pour un projet d’achat, voir notre page investir.
Notre avis de valeur : ce qu’il contient, comment le demander
Notre avis de valeur est gratuit et sans engagement : il ne vous oblige pas à nous confier la vente. Il comprend :
- la visite du bien, sur rendez-vous ;
- l’analyse des ventes comparables de votre commune et de votre secteur ;
- la prise en compte du logement : surface, étage, exposition, état, DPE, charges et travaux de copropriété ;
- la remise d’un avis de valeur argumenté, appuyé sur ces ventes comparables ;
- sur demande, si vous hésitez entre vendre et louer, le loyer de marché du logement, y compris en colocation, et le coût de sa gestion.
Préparez si possible le titre de propriété, le DPE, le mesurage Carrez, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges et de la taxe foncière et, si le logement est loué, le bail.
À noter : notre avis de valeur ne constitue pas une expertise. Pour une succession, un partage, une déclaration d’IFI ou un litige, adressez-vous à votre notaire ou à un expert en évaluation immobilière.
Si vous nous confiez ensuite la vente, nous pouvons, si vous le souhaitez, commander les diagnostics obligatoires : leur coût reste à votre charge, sans marge de notre part. Nous pouvons aussi réaliser une visite virtuelle en 3D du logement avec notre caméra Matterport. Nos honoraires de vente figurent dans notre barème.
Pour demander un avis de valeur, appelez le 01 89 70 99 57 (du lundi au vendredi, de 9 h à 18 h 30), écrivez à contact@rental-expert.com en indiquant la commune, le type de bien et sa surface, ou réservez un créneau depuis notre page contact.
Nos bureaux de Cergy et de Courbevoie
L’agence a son siège à Cergy, 8 place de la Fontaine (RER A, Cergy-Préfecture), et des bureaux au 70 avenue Gambetta à Courbevoie. Nous gérons notamment des logements à Cergy, Pontoise, Osny, Éragny, Argenteuil, Colombes, Asnières-sur-Seine, Courbevoie, Nanterre, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers et Paris.
D’après notre calcul DVF, le prix médian des appartements vendus en 2025 est d’environ 3 150 €/m² à Cergy (443 ventes ; 3 190 €/m² en 2024) et d’environ 6 640 €/m² à Courbevoie (962 ventes). À Cergy, celui des maisons est d’environ 2 990 €/m² (105 ventes). Pour faire gérer un logement dans le Val-d’Oise, voir notre page gestion locative à Cergy.
Rental Expert Immobilier, SAS, est titulaire de la carte professionnelle n° CPI 7801 2021 000 000 110, « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière », délivrée par la CCI Paris Île-de-France. Organisme garant : ERGO France, 12 bis rue de la Victoire, 75009 Paris.
Questions fréquentes
L’avis de valeur est-il payant ?
Non. Il est gratuit et sans engagement : il ne vous oblige pas à nous confier la vente. Ce n’est pas une expertise. Si vous nous confiez ensuite la vente, un mandat écrit précise nos honoraires, dans la limite de notre barème ; ils ne sont payés qu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Intervenez-vous partout en Île-de-France, y compris en Seine-et-Marne ou dans l’Essonne ?
Oui, dans les huit départements : Paris, Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise. Pour chaque bien, nous partons des ventes comparables de la commune et du quartier. Si nous ne connaissons pas assez un secteur pour vous donner un avis sérieux, nous vous le disons.
Une estimation en ligne suffit-elle ?
Elle donne une fourchette de départ. Un algorithme connaît rarement l’état réel du logement, son étage ou les travaux votés en copropriété : comparez la fourchette avec les ventes réelles de votre rue.
Où trouver le prix de vente des biens voisins ?
Le service public « Demandes de valeurs foncières » (DVF) est gratuit et ouvert à tous. Il recense les ventes des cinq dernières années et il est mis à jour en avril et en octobre. Les particuliers disposent aussi du service Patrim dans leur espace sur impots.gouv.fr.
L’avis de valeur peut-il servir pour une succession ou l’IFI ?
Il aide à situer le marché, mais ce n’est pas une expertise : pour une succession, une donation, l’IFI ou un partage, demandez conseil à votre notaire. Si vous héritez d’un logement, lisez aussi notre article louer, vendre ou garder un bien hérité.
Mon DPE a-t-il changé avec la réforme du 1er janvier 2026 ?
Peut-être, si votre logement est chauffé à l’électricité : le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Pour un DPE établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation de la nouvelle étiquette peut être téléchargée sur l’observatoire des DPE de l’ADEME, sans refaire le diagnostic.
Comment estimer un appartement vendu loué ?
L’acquéreur achète à la fois un logement et un bail en cours. Il regarde le loyer en place, l’échéance du bail et la marge d’évolution du loyer, encadrée en zone tendue : il raisonne en rendement. Les règles propres à cette vente sont détaillées dans notre article revendre un bien locatif occupé.