Rental Expert Immobilier gère des colocations meublées à Cergy et à Pontoise, louées chambre par chambre à des étudiants, des alternants et des jeunes actifs. Nous les suivons depuis notre siège de Cergy, 8 place de la Fontaine, près de la gare RER A Cergy-Préfecture.
Une colocation demande plus de suivi qu’une location classique : plusieurs locataires, des arrivées et des départs échelonnés, des avenants, des états des lieux par chambre. Vous cherchez une chambre ? Consultez la section étudiants et jeunes actifs.
Pourquoi la colocation à Cergy-Pontoise ?
CY Cergy Paris Université, présente à Cergy et à Pontoise, compte 26 000 étudiantes et étudiants selon ses chiffres clés. L’ESSEC et l’ENSEA ont aussi un campus à Cergy.
| Recensement 2023 | Cergy | Pontoise |
|---|---|---|
| Habitants de 18 à 24 ans | 9 979 | 3 707 |
| Dont scolarisés | 6 822, soit 68,4 % | 2 135, soit 57,6 % |
| Résidences principales occupées par des locataires | 66,2 % | 58,2 % |
Pour un propriétaire, la colocation permet de louer un grand logement chambre par chambre, si le bien s’y prête. Voir les avantages et les contraintes de la colocation et notre simulateur d’investissement locatif, qui raisonne par chambre.
Bail unique ou baux individuels : deux montages
Selon l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, avec un bail unique ou un bail par colocataire. Un couple marié ou pacsé à la signature n’est pas une colocation.
| Point de comparaison | Bail unique | Baux individuels |
|---|---|---|
| Contrat | Un seul bail, signé par tous | Un bail par colocataire, pour une chambre et l’usage des pièces partagées |
| Paiement du loyer | Clause de solidarité possible | Chacun paie son loyer, sans solidarité |
| Surface | Le logement entier doit être décent | Chaque chambre : 9 m² et 20 m³ au moins |
| Départ d’un colocataire | Avenant pour faire entrer un remplaçant | Nouveau bail pour la chambre libérée |
| Dépôt de garantie | Restitué en fin de bail | Restitué à chaque colocataire, à son départ |
| Garantie Visale | Jusqu’à deux colocataires, avec un visa commun | Un visa par bail |
Le bail unique et la clause de solidarité
Un contrat, un état des lieux d’entrée, un dépôt de garantie : le bail unique est simple à suivre. Avec une clause de solidarité, le bailleur peut réclamer la totalité du loyer et des charges à n’importe quel colocataire ou à sa caution. Cette protection a des limites :
- la solidarité ne se présume pas : elle doit être écrite dans le bail ;
- celle du colocataire qui donne congé, et de sa caution, prend fin à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure déjà au bail ; sinon, à l’arrivée d’un remplaçant, et au plus tard six mois après cette date ;
- l’acte de caution doit désigner, sous peine de nullité, le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution.
Les baux individuels
Chaque colocataire ne paie que son loyer et ses charges : un impayé ne peut pas être réclamé aux autres. Chaque départ est indépendant : la chambre libérée est relouée par un nouveau bail, sans l’accord des colocataires en place. Le choix du montage dépend du bien et des garanties des candidats : nous l’étudions avec vous.
Décence, surfaces et loyers
- Le logement doit être décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³. En métropole, un logement classé G au DPE n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025.
- Avec des baux individuels, chaque chambre doit offrir au moins 9 m² et 20 m³. Dans tous les cas, les normes de peuplement des aides au logement s’appliquent aux logements loués en colocation (article 8-1).
- Les loyers : Cergy et Pontoise sont en zone tendue, sans encadrement du niveau des loyers (réservé en Île-de-France à Paris, Plaine Commune et Est Ensemble). À la relocation, l’évolution du loyer y est en revanche encadrée jusqu’au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644) : voir l’encadrement des loyers en 2026.
- Le permis de louer : certaines adresses de Cergy et de Pontoise l’exigent ; voir notre page gestion locative à Cergy.
La colocation meublée : mobilier, bail et charges
Nos colocations sont louées meublées, avec le mobilier fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (voir la liste complète du mobilier). En pratique :
- dans chaque chambre : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres, rangements, luminaire ;
- dans les pièces partagées : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à −6 °C au plus, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, matériel d’entretien ménager.
Le bail meublé dure un an, reconduit tacitement, ou neuf mois sans reconduction pour un étudiant (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges. Les charges sont payées par provisions régularisées chaque année, ou par un forfait sans régularisation (article 8-1). Chaque colocataire doit être assuré contre les risques locatifs, sauf si le bail prévoit une assurance souscrite par le bailleur pour leur compte.
Garanties : Visale, caution, assurance loyers impayés
Dans la plupart de nos colocations, la garantie Visale d’Action Logement est acceptée. Gratuite, elle s’adresse notamment aux jeunes de 18 à 30 ans. En colocation :
- à deux colocataires sur un bail unique, la demande de visa est commune aux deux ;
- à partir de trois, chacun signe un bail individuel et demande son propre visa, dont le montant plafonne son loyer charges comprises ;
- sur un même bail, Visale ne se cumule avec aucune autre garantie, caution ou assurance.
Un colocataire non éligible peut présenter une caution. Le bailleur peut aussi souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un assureur : c’est une assurance facultative, dont le coût est distinct de nos honoraires. Il ne peut alors pas exiger de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Voir aussi notre article sur la garantie Visale.
Ce que fait l’agence dans la gestion d’une colocation
Louer chaque chambre
- Estimation du loyer par chambre, photos et visite virtuelle 3D Matterport.
- Annonce sur notre boutique Leboncoin et sur Studapart, puis visites.
- Vérification du dossier et de la garantie de chaque candidat.
- Bail unique ou baux individuels, inventaire du mobilier, état des lieux d’entrée et, si l’adresse l’exige, permis de louer.
Gérer au quotidien
- Encaissement des loyers de chaque colocataire, quittances et relevé de gestion mensuel.
- Relances, suivi amiable des impayés, mise en jeu de la solidarité ou des garanties. L’accompagnement en conciliation ou en justice est une mission complémentaire, sur devis (voir le barème).
- Révision annuelle du loyer, régularisation des charges ou révision du forfait.
- Travaux courants, sinistres et compte rendu annuel pour votre déclaration de revenus.
Suivre les départs et les arrivées échelonnés
- Réception du congé et suivi de la fin de solidarité du colocataire sortant et de sa caution.
- État des lieux de sortie, compris dans la gestion, et restitution du dépôt de garantie en fin de bail.
- Sélection du remplaçant, avec les colocataires en place en cas de bail unique.
- Avenant ou nouveau bail, état des lieux d’entrée et nouvelles garanties (visa, acte de caution).
Honoraires de gestion locative d’une colocation
Extrait de notre barème des honoraires, applicable à toutes nos colocations en Île-de-France :
| Prestation | Honoraires TTC | À la charge de |
|---|---|---|
| Gestion locative d’une colocation | 8 % des loyers et charges encaissés, sans minimum | Le bailleur |
| Mise en location, par chambre louée | 250 € : 200 € (visites, dossier, bail) et 50 € (état des lieux d’entrée) | Le bailleur |
| Mise en location, part du colocataire | 250 € au plus (200 € et 50 €), dans la limite des plafonds légaux multipliés par la surface de calcul | Le colocataire |
| Arrivée d’un colocataire par avenant au bail unique | Mêmes montants, pour le bailleur et pour le nouveau colocataire | Le bailleur et le nouveau colocataire |
| Renouvellement du bail | Gratuit | Aucune partie |
| État des lieux de sortie | Compris dans la gestion | Le bailleur |
Exemple : pour trois chambres louées 550 € charges comprises chacune, soit 1 650 € par mois, les honoraires de gestion sont de 132 € TTC par mois (montants fictifs, donnés pour l’exemple). Si vous le souhaitez, nous commandons les diagnostics obligatoires : ils vous sont refacturés sans marge.
À noter : la part du colocataire ne dépasse jamais celle du bailleur, ni le plafond légal multiplié par sa surface de calcul. À Cergy et à Pontoise (zone tendue), ce plafond est de 10,09 €/m² pour les visites, le dossier et le bail, et de 3,03 €/m² pour l’état des lieux. La surface de calcul est, en bail individuel, celle de la chambre plus une quote-part des pièces partagées ; en bail unique, la surface du logement divisée par le nombre de colocataires. Exemple : chambre de 10 m² et quote-part de 8 m², soit 18 m² : le colocataire paie 181,62 € (10,09 € × 18) et 50 € (3,03 € × 18 = 54,54 €, ramenés à 50 €), soit 231,62 € TTC.
Où se trouvent nos colocations ?
Nos chambres en colocation se trouvent à Cergy et à Pontoise. Nous gérons aussi des logements à Osny, Éragny, Argenteuil, Colombes, Asnières-sur-Seine, Courbevoie, Nanterre, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers et Paris : voir notre page gestion locative en Île-de-France.
Un projet d’achat pour louer en colocation ? Voir notre recherche de bien pour investisseurs. Pour un bien que vous possédez, l’avis de valeur est gratuit en Île-de-France.
Étudiants et jeunes actifs : trouver une chambre en colocation
Nos chambres disponibles à Cergy et à Pontoise sont présentées sur notre page logements à louer et sur notre boutique Leboncoin. Pour en visiter une, appelez le 01 89 70 99 57 ou écrivez à contact@rental-expert.com, du lundi au vendredi, de 9 h à 18 h 30.
- Le dossier : pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatif de situation (carte d’étudiant, contrat de travail ou d’alternance) et justificatifs de ressources ; aucune autre pièce ne peut être exigée (décret n° 2015-1437).
- La garantie : Visale est acceptée dans la plupart de nos colocations ; demandez votre visa sur visale.fr avant la signature du bail. À défaut, un proche peut se porter caution.
- Les frais : votre part des honoraires est plafonnée (voir l’encadré ci-dessus), le dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges, et aucune somme ne peut être demandée pour réserver.
- Les aides : chaque colocataire peut demander une aide au logement à la CAF, sous conditions.
Questions fréquentes
Combien coûte la gestion d’une colocation ?
8 % TTC des loyers et charges encaissés, sans minimum mensuel. Chaque arrivée d’un colocataire coûte 250 € TTC au bailleur et 250 € TTC au plus au colocataire, dans les plafonds légaux. Le renouvellement du bail est gratuit.
Bail unique ou baux individuels : que choisir ?
Le bail unique avec clause de solidarité permet de réclamer un impayé aux autres colocataires. Les baux individuels rendent chaque départ indépendant et ouvrent Visale à chaque colocataire éligible, quel que soit leur nombre.
Combien de temps le colocataire qui part reste-t-il solidaire ?
Jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant au bail, au plus tôt à la date d’effet de son congé et au plus tard six mois après. Sa caution est libérée en même temps (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La garantie Visale est-elle acceptée en colocation ?
Oui, dans la plupart de nos colocations. À deux colocataires sur un bail unique, un visa commun suffit ; à partir de trois, chacun signe un bail individuel et demande son propre visa.
Quelle surface minimale pour une chambre en colocation ?
Avec des baux individuels, 9 m² et 20 m³ par chambre au moins. Avec un bail unique, c’est le logement entier qui doit être décent.
Les charges d’une colocation sont-elles forfaitaires ?
Au choix, selon le bail : des provisions régularisées chaque année sur justificatifs, ou un forfait sans régularisation, révisable chaque année comme le loyer.
Propriétaire à Cergy, à Pontoise ou dans l’agglomération ? Prenez rendez-vous à notre siège de Cergy ou appelez le 01 89 70 99 57. Découvrez l’agence et notre offre de mise en location. Carte professionnelle n° CPI 7801 2021 000 000 110 « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière », délivrée par la CCI Paris Île-de-France, garantie financière ERGO France.