Révision annuelle du loyer : comment l'appliquer correctement ?

Révision du loyer : l’essentiel en bref

• Quand ? Une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Uniquement si le bail contient une clause de révision.
• Combien ? Au plus la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Pour un bail indexé sur le 3e trimestre, c’est +1,57 % avec l’indice du 3e trimestre 2026, publié le 15 octobre 2026 ; pour un bail indexé sur le 2e trimestre, +1,15 %.
• Jusqu’à quand ? Le bailleur a un an après la date de révision pour la demander. Demandée en retard, elle ne s’applique qu’à partir de la demande, sans rattrapage.
• Interdite ? Oui pour un logement classé F ou G au DPE, si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 en outre-mer).

À quelle date réviser le loyer ?

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la règle : la révision a lieu chaque année à la date convenue dans le bail. Si le bail ne prévoit pas de date, elle intervient au terme de chaque année du contrat, c’est-à-dire à sa date anniversaire.

Le bail fixe aussi le trimestre de référence de l’IRL. S’il ne dit rien, on retient le trimestre du dernier indice publié à la date de signature. Ce trimestre reste le même d’une année sur l’autre.

La formule de calcul avec l’IRL

Nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

On prend la valeur de ce trimestre connue à la date de révision. Le résultat s’arrondit au centime le plus proche. S’il existe un complément de loyer, la révision porte sur le total du loyer de base et du complément.

Les derniers IRL publiés par l’Insee

Indices à jour au 18 octobre 2026, pour la métropole continentale (source : Insee, Informations rapides n° 167 du 10 juillet 2026 et n° 246 du 15 octobre 2026). La Corse et l’outre-mer ont leurs propres indices : au 3e trimestre 2026, 143,80 en Corse et 145,21 dans les régions et départements d’outre-mer. L’IRL du 4e trimestre 2026 paraîtra le 15 janvier 2027.

Exemple chiffré avec l’IRL du 2e trimestre 2026

Prenons un bail signé le 1er septembre 2025 pour un logement classé D au DPE, avec un loyer de 900 € hors charges. Il contient une clause de révision qui ne précise ni date ni trimestre.

• Date de révision : 1er septembre 2026 (date anniversaire).
• Trimestre de référence : le 2e, dernier publié au 1er septembre 2025 (146,68).
• Calcul : 900 × 148,37 ÷ 146,68 = 910,37 €.
• Hausse : +10,37 € par mois (+1,15 %), soit 124,44 € sur douze mois.

Un an pour la demander, sans effet rétroactif

La révision n’est pas automatique : le bailleur doit la demander au locataire. S’il ne le fait pas dans l’année qui suit la date de révision, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Une révision demandée dans ce délai prend effet à compter de la demande (article 17-1, I).

Dans notre exemple :

• demande faite avant le 1er septembre 2026 : 910,37 € sont dus dès le 1er septembre ;
• demande faite le 1er décembre 2026 : le nouveau loyer s’applique à partir du 1er décembre, sans rattrapage pour septembre, octobre et novembre ;
• aucune demande au plus tard le 31 août 2027 : la révision de 2026 est perdue.

La loi n’impose pas de forme. Une lettre recommandée avec avis de réception reste le meilleur moyen de dater la demande. Indiquez-y le trimestre retenu, les deux indices, le calcul et le nouveau loyer.

Logements classés F ou G : loyer gelé

Le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut pas être révisé (article 17-1, III). Le gel vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Il s’applique aussi aux locations meublées (article 25-9). Un bail plus ancien entre dans le gel à son prochain renouvellement ou à sa prochaine reconduction.

Pour ces baux, la révision suppose donc un logement classé de A à E, ce que prouve un DPE en cours de validité. Le bail mobilité, lui, interdit toute révision en cours de bail (article 25-16).

Loyer jamais révisé : que faire ?

• Le bail n’a pas de clause de révision : le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. Il ne peut évoluer qu’au renouvellement, par l’action en réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué (voir la partie 8 plus bas), ou au changement de locataire.
• La clause existe mais n’a jamais été appliquée : les années passées sont perdues et le locataire ne doit aucun rattrapage. Le bailleur peut encore demander la révision de l’année en cours si la dernière date de révision prévue au bail remonte à moins d’un an. Elle s’applique à partir de sa demande.
• Peut-on intégrer les hausses oubliées dans le calcul ? Les cours d’appel sont partagées (synthèse de l’ANIL à jour au 12 juillet 2026). Le calcul le plus prudent applique une seule variation annuelle au loyer actuel, par exemple 900 × 148,37 ÷ 146,68, sans cumuler plusieurs années d’IRL. Pour un bail ancien, les révisions oubliées avant le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, peuvent en revanche être prises en compte dans le calcul.
• Au changement de locataire : en zone tendue, si le logement est reloué moins de 18 mois après le départ du précédent locataire et que le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, le nouveau loyer peut intégrer la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail. C’est exclu pour un logement classé F ou G. À Paris, à Plaine Commune et à Est Ensemble, le loyer de base doit en plus respecter le loyer de référence majoré. Voir aussi notre page mettre en location.

À noter : calcul, courrier au locataire et suivi des dates : la révision annuelle fait partie de notre gestion locative. Elle est incluse dans nos honoraires de gestion : 5 % TTC du loyer charges comprises, 8 % TTC en colocation.